投資先が不明確であった今までのソーシャルレンディングとは違い、ファンドの透明性が高い不動産投資クラウドファンディングのCREAL（クリアル）
今回は、CREAL（クリアル）を運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルに取材&社長の横田さんにインタビューさせて頂きました！
本記事の内容：
- これまでのファンドについて
- さくらさくみらい駒込（駒込保育所）を深掘り！
- CREAL（クリアル）に投資を考えている方へ
ぼくたち投資家が知りたかった内容をガッチリ聞いてきましたのでぜひご覧ください。
特に、現在募集中の大型ファンド「さくらさくみらい駒込（駒込保育所）」について深掘りしてお聞きしましたので、ぜひ投資の参考にしてください！
取材の結果、運用に対してかなりポジティブになったので、追加投資！
昨日分あわせて30万円投資したので1%キャッシュバックキャンペーンも適用されますね。 pic.twitter.com/ZYab6hG3WJ
— のがたか (@noggylog) 2019年3月1日
取材後、20万円追加投資の合計30万円投資しました…！
タップできる目次
CREAL（クリアル）横田社長へインタビュー！
横田社長プロフィール（公式HPより引用）
- 2000年：アクセンチュア株式会社入社
- 2005年：オリックス株式会社にて不動産ファイナンス業務に従事した後、
- 2007年：ラサールインベストメントマネージメント株式会社にて、オフィス、レジデンシャル、商業施設等への投資業務に携わる。
- 2011年：株式会社新生銀行にて、病院や介護施設を担保としたノンリコースローンファイナンス業務へ従事する一方、ヘルスケアREITの企画・設立を担当。投資運用部長として物件取得業務を統括する。
- 2017年4月：ブリッジ・シー・キャピタルの経営に参画
不動産を中心とした経歴の持ち主。（超エリート…。）
これまでのファンドについて
不動産投資でその利回りは一般的にはリスクも相応に高いということが普通です。
もっとリスクを抑え、安定的な運用が期待できる商品を生み出したいと思い、不動産投資をもっと身近に、不動産投資のあり方を変えるという思いで参入しました。
その中でも4%前後のファンドを中心に、比較的期間の長い1〜2年のファンドでも満額になったことは、物件の良さをしっかりと伝えきれていたのかなというところ、情報量・透明度・信頼度でもうまくいったのかなと感じています。
これまでの募集案件は非常に人気で投資するのが難しいくらい。第1号案件は8億円の募集でしたが期間終了前に満額成立となっています。
【第1号案件 ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ 募集終了】
この度は、投資申込いただき誠にありがとうございました。
募集総額：88,000万円
投資運用期間：2019年1月1日～2020年12月31日https://t.co/oBj9Tvmk2E#CREAL #クリアル #不動産投資クラウドファンディング #不動産投資— 【公式】CREAL（クリアル） (@CREALjp) 2018年12月27日
横田社長からもあったようにCREALは、情報量が多く透明性が高く、リスクも抑えているファンドを募集しています。
▼現在募集中のファンド「さくらさくみらい駒込」
※運営会社・物件情報・住所などはすべてCREAL（クリアル）のサイト上に記載されています。
さくらさくみらい駒込を深掘り！
取材より先に基礎知識として、【募集中】CREAL（クリアル）駒込保育所は投資対象！30万円投資！をご覧頂くとより理解が深まりますのであわせてご覧ください。
https://valuefirst.co.jp/30dai/creal_1fund
さくらさくみらい社の保育理念や保育運営能力ももちろん魅力的でありながら、彼らが運営している保育園の不動産価値の高さも以前から注目しており、CREALにのせられないかと折衝をしていました。
物件自体は別のオーナーが持っていて、今回の売買でCREALが新たなオーナーになります。
駒込保育所は投資対象としても非常に魅力的と思っています。
安定したキャッシュフローを期待できることはもちろん、こうした保育所へ投資することで待機児童の問題解消に少しでも貢献できる、言わば社会的なリターンと経済的なリターンを両立できる素晴らしい機会であるという想いがあります。
これまでのソーシャルレンディングは実際自分のお金が何に使われているかはブラックボックスで、投資家はわかりませんでした。
投資家としては、満額で償還されることを願うだけ…。
その点、CREAL（クリアル）は何に投資されているのかが明白。
そして今回の駒込保育所ファンドは社会的問題の一助になっていますよね。投資家としても投資に意義があるのではないでしょうか。
ですがそれはもちろん、自分の投資したお金が償還+利息収入があった前提の話。
その辺のリスクや安全性についてさらに深掘りして聞いています。
駒込保育所のスキーム（お金の流れ）
駒込保育所ファンドのスキーム（お金の流れ）を確認します。
※ピンク文字でかんたんに解説しています。
※CREALが売却後もさくらさくみらい社は変わりなく、駒込保育所を運営していく。
事業会社への売却とは？売却先はもう決まってる？
個人投資家には降りてこない話ですが、プロの相場では保育園の売買ってけっこうあるんですよね。なので相場観もしっかりあります。
半年くらい待ってから実際の売却活動を行っていこうと考えています。場合によっては早期償還という可能性も考えられます。
損失を出してしまうのはこれまでのソーシャルレンディングと同様になってしまうので念入りにやってます！
この話を聞いた瞬間、ぼくは追加投資を決意しました。笑
※物件を選定する際には、3回の大きな会議を行い選定するそうです。
本当に儲かるか？投資家さんに損をさせないか？、外部の評価、様々なリスクを検討し、最後にコンプラチェックを行ってようやく募集にこぎつけるそうです。
そういったこともあり募集している案件にはCREAL側としても自信を持っているとのことです。
投資家が駒込保育所を選ぶ理由
1つ目は不動産のグレードがどうか、今回のファンドは23区内で駅近、不動産価値が非常に高いです。たとえ保育所がなくなったとしても更地としても価値が高い。
2つ目は、共働き世帯の増加に伴い、そもそも保育所というアセット自体が社会的ニーズが高く、賃料（インカムゲイン）が安定している。また保育所の中でも本件のような「認可」保育所は行政からの補助金も厚く、キャッシュフローは安定しています。
3つ目は、出口があるか。近時の保育所の売買トラックレコードや売却先候補への事前のヒアリングから事業会社への出口を考えております。
自信をもって売却活動を行いますので、そういった目で投資判断をして頂けるといいかなと思っています。
今回のファンドに限らず、すべての不動産投資に言えるとのこと。
行政からの補助金について
※保育所の補助金は複雑なようです。
ということなので、運営中のキャッシュフローは問題なさそうです。
お話の中でありましたが、「家賃が払えず保育所がなくなった」という話は聞いたことがないですよね。つまりそういうことです。
そんなことが起きれば社会問題ですね(^p^)
さくらさくみらい社の事業収支
さくらさくみらい社はこの4月に新たに13園を開園予定。今乗りに乗っている会社ですね…！
現段階ではまったく問題がないのではないでしょうか。（特に運用期間中は問題ないかと。）
（参考）駒込保育所の世間からの声
普通なかなかないことですが、CREALを通してではなく会社のお問い合わせページに「投資がしたいのでどうしたら良いか」という女性の方々からの問い合わせがありました…！
今まで投資したことがない方にとってはなかなか一歩が踏み出しにくいですが、
「保育園を応援したい！」
という想いから投資をしようと思っている方もいらっしゃるとのことでした。
今後の展開は？
クラウドファンディングとは別に機関投資家の大口のお金を300億円ほど預かっていて、いわゆる私募ファンドという形式で老人ホームや病院へ投資を行い、アセットマネジメントを行っております。そういったヘルスケアファンドについても将来的にクラウドファンディングにのせていきたいなと思っています。
あとは地方再生です。クラウドファンディングと地方再生は親和性が高くて、機関投資家さんがやらないものでもしっかり安定的なリターンが見極められれば個人投資家を集めることができると思っています。この辺を注力していきたいですね。
CREALを見るといろんなジャンルがあって、自分でどういうポートフォリオをつくろうかなという楽しさも提供していきたい。
大型ファンドに注力はしていきたいですね。
これからは大型ファンドを中心に社会的リターンが望める投資先が多く出てきそうですね。
今後のCREALにかなり期待が持てます…！
これからCREAL（クリアル）に投資を考えている方へ
今まではお金を持っている方、時間がある方、不動産に詳しい人しか投資できなかった事実があります。
個人の皆様に気軽に資産運用を行う一つのツールとして不動産投資を提供したい。
1口1万円から投資できますし投資して楽しい。動画を含め豊富に情報提供をしていて、ボタンひとつで全部が確認できる、社会意義がある投資ができる楽しさという点。
さらに安定的な点。高い物件選定能力はもちろん優先劣後構造の仕組み等により4～5%の安定的なリターンを提供できるという点。
この3つのポイントを備えているのがCREALです。
ぜひCREALで不動産投資の楽しさを知ってもらって、銀行やタンスに寝ている預金を社会貢献やご自身の資産運用に役立ててもらいたい。
そんな想いでCREALを運営していますのでぜひ利用していいただきたいと思います。
横田社長からの熱いメッセージを受け取り、今回の取材は終了しました。
注目の不動産投資クラウドファンディング
登録は無料。これまでの案件は募集開始→即終了…登録は今のうちに。
（参考）以前の記事：セミナーに参加
2018年12月にセミナーに参加した時の様子を紹介します。
CREAL（クリアル）の優先劣後スキームについて
この辺はわかりやすくざっくりと解説します。
優先劣後スキームで投資家は優先とされており、劣後はCREAL（クリアル）です。
優先だと何がいいかというと、
- 投資家は賃貸収入を真っ先に得ることができる
- 損失が発生した時は一番最後に被る
ということ。特に投資家は賃貸収入から配当されるのでローリスク・ローリターンと言ってもいいですね。
逆にCREAL（クリアル）は劣後になるので、
- 賃貸収入は投資家への配当金を支払った残額を得る（売却益はクリアルが優先）
- 損失が発生した時は一番先に被る
というスキームになります。
CREAL（クリアル）側は、賃貸収入ではなく物件の売却益を優先的に得ることになるのでハイリスク・ハイリターンとなります。
なので、売却時に損失が出ていた場合はクリアルが優先的に損失を被るということになります。
▼元本償還シミュレーション
投資家にかなり有利なスキームとなっています。
プラスして、そもそもかなり安全な物件を選んでいるとのこと。
投資するファンドを選ぶときの判断材料
こういったファンドを投資するかどうかを見るポイントは3つとのこと。
- 物件のクオリティ
- オペレーターの実績
- 物件自体の収益性
現在募集しているファンドの「ホテルアマネク浅草吾妻橋」を例にお話いただきました。
物件のクオリティ
この辺の情報は公式サイト上に公表されていますよ。
▼サイト上に物件情報が詳しく提供されている
▼図面も公開されています。
オペレーター（運営者）の実績
ホテルアマネク浅草吾妻橋を運営している株式会社アマネクの実績を確認してほしいとのこと。
▼アマネクの実績や運営事例
物件自体の収益性
物件の収益性はサイト上で確認できます。
▼賃料比率（賃料負担率）
FF&E更新準備金控除後のホテル運営利益（要は営業利益）に対して、66.3%が賃料の支払いとなっており、賃料が支払えなくなるということは考えづらいですね。
賃料が払える = 投資家への分配金が支払われるということになります。
他のファンドでもこの辺を読み取ることで投資するかしないかの判断材料になりそうです。
まとめ：CREAL（クリアル）に取材に行ってきました
CREAL（クリアル）に取材&横田社長のインタビューをお送りしました。
今回は現在募集中の大型ファンド「さくらさくみらい駒込」を中心に話を伺い、個人的にもリターンは問題ないと考え投資をしました。
また、今の社会問題に少しでも役立てると考えるとそれ以上のリターンがある気がします。
以前もセミナー&取材に参加し、今回は取材だけにお時間を割いていただきました。
横田社長、ありがとうございました。
CREAL（クリアル）の登録は無料、メールアドレス登録だけでファンドの詳細情報が確認できるので、まだの方は早めにやっておくのがベター。
ぜひCREAL（クリアル）で不動産投資をはじめてみましょう…！
注目の不動産投資クラウドファンディング
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CREAL（クリアル）を徹底解説！
クリアルってなに？儲かるの？という疑問に答える基本をイチから解説しています。今までのソーシャルレンディングとは違う、投資先の見える不動産投資クラウドファンディングです。
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