住宅ローンの名義変更って可能？変更できるケースと変更できなかったときの対策を解説

住宅ローンは返済期間が長いため、返済中に「名義変更したい」と考える人がいます。

それは、離婚など特別な理由がある時はもちろん、特別な理由はないけど収入面などを考えて名義変更したいと思う時など様々でしょう。

しかし、住宅ローンの名義変更は簡単にできるものなのでしょうか？

そこで本記事では、住宅ローンの名義変更が可能かどうか解説します。

また、住宅ローンの名義と言っても種類があるので、その種類についてもお伝えします。

住宅ローンの名義変更が可能かどうか知りたい方は、ぜひ最後までお付き合いください。

そもそも、住宅ローンの名義には次の2種類あります。

名義変更が可能かお話する前に、まずは2種類の名義の違いについて理解を深めていきましょう。

不動産の名義人とは、土地や建物を所有している人を指します。

土地や建物を購入した際は、法務局で不動産登記を行うのが一般的で、名義人や当権、融資情報など不動産に関する様々な情報が登録・管理されます。

あくまで土地や建物を誰が購入するかといった部分なので、不動産の持ち分と住宅ローンの負担割合を一緒にする必要はありません。

しかし、不動産の持ち分とローンの負担額が異なる場合、持ち分を超えるローンを支払うと贈与されたとみなされて、年間110万円を超える部分が贈与税の対象となる場合があるので注意が必要です。

住宅ローンの名義人とは、ローン返済の義務を負う人を指します。

前述の通り、不動産の名義人と住宅ローンの名義人は一致させる必要はありません。

例えば、妻が単独で不動産の名義人となり、夫が単独で住宅ローンの名義人になることも可能です。

その場合、返済義務が生じるのは住宅ローンの名義人になった夫です。

住宅ローンは、原則として名義変更ができません。

というのも、住宅ローンの名義人になると数千万円という金額の返済義務が生じます。

当然、金融機関はその金額の返済が可能かどうか、以下のような項目を精査したうえで決定しています

そのため、途中から名義変更するとなると、変更後の人の職業、年収、信用情報、借入内容などをチェックしなければなりません。

また、人が変われば借入可能な金額も変わってきてしまうため、住宅ローンの名義変更は難しいのが実情です。

もちろん、どんな理由があっても名義変更不可というわけではなく、場合によっては変更が認められるケースもあります。

原則としては変更ができない住宅ローンの名義人ですが、どんな事態が起きても変更が不可能というわけではありません。

そこで続いては、住宅ローンの名義変更が認められるケースについて解説します。

住宅ローンの名義変更が認められるケースの1つ目は、離婚して名義人が家を離れる場合です。

そもそも、住宅ローンの契約では、名義人がその住宅に住む必要があると定められています。

そのため、離婚して名義人が家を出るとなれば契約に反してしまうため、名義変更が認められるケースが多いのです。

ただし、名義変更する人の返済能力は必ずチェックされます。

そして、返済能力がないと判断された場合は名義変更ができませんので、家を売却したりローンの借り換えを検討したりする必要があることを覚えておきましょう。

住宅ローンの名義変更が認められるケースの2つ目は、親から住宅ローンを引き継ぐ場合です。

ただし、名義人である親が健在なのに名義変更することは難しく、あくまでも親が亡くなって子供が物件を相続した場合にのみ、住宅ローンの名義変更ができます。

もちろん、親が団信に加入していて、死亡によって下りた保険金で住宅ローンの返済ができるなら、子どもは住宅ローンの残高を支払う必要はありません。

残高がゼロになり住宅ローン自体がなくなるので、当然、名義変更も必要なくなります。

ちなみに、フラット35という住宅ローンは団信への加入が任意なので、親が加入していない場合は住宅ローンの支払いなどマイナスの財産も相続する必要があるというわけです。

住宅ローンの名義変更は原則として不可で、できる場合は離婚や親の死亡など特別な条件下でのみとお伝えしました。

では、これら2つに該当していない場合、どんな方法を使っても名義変更できないのでしょうか？

実は、住宅ローンの借り換えを行えば、そのタイミングで名義変更ができる可能性があります。

住宅ローンの借り換えとは、他の金融機関で住宅ローンの契約をして、現在申し込んでいる住宅ローンの残金を一括返済する方法です。

金利が低い住宅ローンを見つけた場合などに利用されるケースが多く、借り換えによって金利が下がりトータルの利息が安くなります。

例えば、A社から30年ローンで3,000万円を金利1.0％で借り入れていたとします。

その場合の総利息額は約473万円です。

そこで、金利が0.7％のB社に同じ条件で借り換えたとします。

すると、総利息額は約326万円と約147万円も支払額が減る計算です。

では、この条件で返済シミュレーションをしていきましょう。

このように、返済額を減らしたり、毎月の負担額を同じにして返済期間を短くしたりできるのが借り換えです。

そして、借り換えの際は改めて審査を受ける必要があるため、そのタイミングなら名義変更ができる可能性があります。

ただし、審査は通常の住宅ローンと同様に厳しく行われるため、極端に収入の少ない人などへの名義変更は審査に通らない可能性が高いでしょう。

審査を有利に進めたいなら、頭金を多めに入れたり、住宅ローンの残高を減らしておいたり、その他の借り入れを完済しておいたりするようにしてください。

住宅ローンの借り換えは、通常の住宅ローン契約と同様に審査を受ける必要があります。

その際、本人確認書類や物件に関する書類なども必要になってくるので、あらかじめ用意できる書類は準備しておいてください。

では、まずは一般的な住宅ローンの借り換えの流れについて解説します。

上記は、あくまで一般的な住宅ローン借り換えの流れなので、申し込む金融機関によって多少手順などが異なります。

申し込む際は、それぞれの金融機関の指示に従って進めるようにしてください。

また、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2つがあり、一般的には本審査で必要書類の提出が求められます。

しかし、場合によっては事前審査で必要になるケースもあるので、あらかじめ用意しておいた方が良いでしょう。

続いては、住宅ローンの借り換えで必要となる書類を紹介します。

住宅ローンの借り換えで必要な書類

住宅ローンの借り換えでは、「本人確認書類」「借り換えに関する書類」「物件に関する書類」「健康診断結果証明書」といった多くの書類を用意する必要があります。

それぞれ、どのような書類を用意すれば良いのか次の表を確認しましょう。

この中には、発行までで時間がかかる書類も含まれているので、早めに用意するように動くのがいいでしょう。

ちなみに、健康診断結果証明書は住宅ローンの借入額が5,000万円超える場合に、団信への加入条件として提出が求められます。

金融機関によっては、所定の書式に記載すべき内容があるので事前に確認してください。

住宅ローンの借り換えと言っても、利用できる金融機関は数多くあります。

そこで続いては、借り換えにおすすめの住宅ローンを2つ紹介します。

借り換えにおすすめの住宅ローン1つ目は「auじぶん銀行」です。

金利が業界トップクラスに低く、変動金利は年%（住宅ローン金利優遇割適用）という低水準を誇っています。

また、保障が充実しているのも魅力の一つです。

・がん50%保障団信：がんと診断確定されると住宅ローン残高が半分になる

・全疾病保障：けがや病気で180日以上継続入院した際にローン残高が0円になる

低金利かつ充実の保障が備わった住宅ローンなので、借り換えるなら候補に入れておくと良いでしょう。

借り換えにおすすめの住宅ローン2つ目は「SBI新生銀行」です。

借り換えを検討したい住宅ローンで第1位(*)を獲得しているSBI新生銀行は、安心保障が無料で付いています。

無料で付帯される保障があれば、所定の要介護状態が180日以上継続した場合や、要介護3の状態になった場合に住宅ローン残高が0円になります。

また、がん団信も年0.1％の金利を上乗せするだけで加入可能です。

金利も低めに設定されているので、借り換えを検討している方は候補に入れておきましょう。

*参考：SBI新生銀行「住宅ローン」

今回は、住宅ローンの名義変更が可能かどうか解説しました。

職業や年収などによって返済能力をチェックする住宅ローンにおいて、名義変更をするのは難しいのが実情です。

しかし、離婚して名義人が家を出る場合や親が死亡して住宅ローンも残っている場合には、名義人を変更して返済を継続する必要があります。

とはいえ、条件はかなり限定的なので、大抵の場合は名義変更が認められません。

もし、どうしても名義変更したいなら、住宅ローンの借り換えを検討した方が良いでしょう。

場合よっては金利が下がって返済の負担が軽くなるので、名義変更したい方は住宅ローンの借り換えを検討してみてください。