住宅ローンの審査に通過するために必要な5つのこと

住宅ローンは、住宅やその住宅建築のための土地を購入するための資金を金融機関が個人に貸してくれるローンです。

国としては国民が安定した生活や社会福祉の増進をはかるためにも住居は必須のものと考えていることから、住宅購入には住宅ローン減税という減税策と住宅購入のための借入には他のローンに比べて低金利で貸し出す政策を行っています。

また、購入する住宅はローンの担保に入れられることから、他のローンに比べて借りやすいローンとなっています。

しかしながら、住宅ローンは返済が長期にわたり返済されなければ担保だけでは貸出資金を回収できず損失が発生してしまうため、銀行は誰でも無条件に貸し出すわけではなく、毎月の返済を長期に安定的に行える収入があるかどうかをチェックしてから貸出しを行います。

そのため、住宅ローンには借入を行う前に金融機関によって毎月長期で返済できる能力があるかどうか、審査を行っており、住宅ローン申込み後に事前審査と本審査の2つの審査があります。

住宅ローン申込み後の審査の流れは以下の通りで、新規借入と借り換えの場合で流れが少し異なります。

借り換えとは最初に組んだ住宅ローンの金利が高いなど、見直しをしても返済額が減らない場合に、別の低金利住宅ローンに切り替える方法です。

手数料なども発生するため、利用するときはトータルで支払額が減るのかをしっかりと確認する必要があります。

新規借入

1. 金融機関と住宅ローンについて相談・事前審査（仮審査）

建築・購入金額を相談し、返済可能額等を相談します。

2. 不動産会社等で売買契約または請負契約締結し、売買契約書・建築確認書受取り

3. 住宅ローン申込み

必要書類を提出し、住宅ローンを申込みする。この時点では、借入が可能かどうか確定されません。

4. 住宅ローンの審査・承認（本審査）

金融機関または保証会社が審査を行い、承認が下りれば住宅ローンを組むことができます。

5. 住宅ローンの契約

住宅ローン契約にかかる諸経費（不動産担保取扱手数料・印紙税など）がかかりますが、住宅ローンの借入金額に入れることもできる金融機関もあります。

6. 住宅ローン実行

不動産会社等から引渡を受けると同時に、金融機関から不動産会社に資金が振り込まれ、住宅ローンの返済も開始します。

借り換え

1. 金融機関と現在の住宅ローンを借り換えるメリットがあるか相談（仮審査）

借換えには手数料がかかるため、その手数料を入れても総返済額が減るのかどうかを比較検討して借り換えを考えます。

2. 金融機関の審査（本審査）

3. 審査承認後借り換え

審査の承認の効力は金融機関によって期間が決められているため、期間が過ぎると再度審査が必要になります。

4. 借り換え実行

借り換えを実行する金融機関が、借換え前の金融機関に資金を振込みます。

前述の通り、住宅ローンには仮審査と本審査があります。

ほとんどの方は住宅購入を現金だけではなく住宅ローンによって購入するため、住宅ローンを借りられるかどうかで住宅購入自体できるかどうかも左右されます。

したがって、住宅ローンの審査が通るか通らないかは住宅購入計画を左右するものであるため、住宅ローンによる住宅の購入前には必ず住宅ローンを借りられるかどうか確認する必要があります。

仮審査時には住宅購入の契約前であるため住宅ローンの契約を実際結ぶことができませんが、仮審査が通れば住宅計画を円滑に進めることができ、実際の売買契約後に借りられなかったということを防ぐことができます。

ただし、仮審査後でも本審査があり、仮審査が通ったからといって必ず本審査が通るとは限らないことに注意です。

審査される事項(金融機関の割合)

①完済時年齢（98.9%）

多くの金融機関は完済時が80歳未満となっているかどうか審査しています。

②健康状態（98.5%）

団信の加入を条件とする金融機関がほとんどです。

団信とは団体信用保険の略で、返済義務者が死亡･重度障害になったときに返済免除となる保険です。

団信に加入するには、過去3年以内に三大疾病等にかかる病歴がないか告知書に記入し、告知状況によっては加入できません。

団信に加入できれば健康状態も問題ないこが金融機関にとっても保証されるということになります。

③担保評価（97.6％）

銀行は融資時、住宅ローンの対象となる土地と建物に抵当権を設定し、ローンが返済されないときに売却することで資金を回収します。

そのため、返済されないときに資金を回収できるほどの価値があるかどうかを精査します。

担保価値が借入金額に対して著しく低いときは、ローンが返済されなかったときに資金を回収できなくなるため、担保価値は特に本審査でよく確認されます。

④借入時年齢（97.1%）

多くの金融機関は借入時に70歳未満となっているかどうか審査しています。

⑤年収（95%）

借入希望額と毎月の返済額によって異なりますが、多くの金融機関が年収150万円以上あることとしています。

⑥返済負担率（94.6%）

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合をいいます。

多くの金融機関が35～45%としています。

年収が400万円なら年間140～180万円までの返済額となっているか確認しているということになります。

⑦勤続年数（94.5%）

３年以上としている金融機関が多いです。

⑧連帯保証（94.5%）

本人の収入だけでは借入できないときに、働いている家族を連帯保証として借りることができる場合があります。

その場合連帯保証人として返済できるかどうか、収入を中心に確認します。

⑨金融機関の営業エリア（92.2%）

特に地銀や信金等は営業エリアが決まっていることから、エリア内に居住または勤務していることを条件とする金融機関もあります。

⑩融資可能額（融資率）（75.8%）

融資可能額（融資率）とは、購入物件に対する借入額の割合を示します。

多くの金融機関が100%以内としていますが、80％以内とする金融機関もあります。

購入または建築する土地･建物の費用が4,000万円かかるとすれば、融資率80%の3,200万円は借入で自己資金は1,200万円となり、100％以内なら4,000万円の借入が可能ということになります。

この融資率は返済能力と合わせて比較検討され、返済能力が高ければ100%でも問題ないでしょうが、自己資金が大きく融資率が低い方が審査は通りやすいでしょう。

⑪雇用形態（75.6%）

契約社員や派遣社員は対象外とするところが多いようです。

⑫国籍（68%）

ほとんどの金融機関が海外に居住している日本人や永住権等を持たない外国人からの借入は不可としています。

⑬カードローン等の他の債務の状況や返済履歴（62.9%）

カードローン等のローン、クレジットカード申込状況、携帯端末割賦払い、返済状況等の信用情報は第三者信用情報機関により最大5年間保存されています。

金融機関はこの信用状況を問い合わせることができるので、返済遅延や多重債務となっていれば審査が通らないことがあります。

⑭金融機関との取引状況（44.4%）

メインバンクで住宅ローンの借り入れをするときは、収入だけでなく、取引状況も見て審査してくれる場合もあります。

金融機関は上記事項をもとに返済能力があるかを審査します。

仮審査では、購入予定物件の担保評価、年収などの返済能力をもとに審査をします。

ネット上でAIによる審査で即時審査結果が出ることもあります。

本審査は最終審査であるため、最終的な物件の担保評価等を中心に行います。

本審査までに、他に新たなローンが増えていないか、転職していないかなど最終的な判断が行われます。

新規借入時の事前審査に必要な書類

本人確認書類

住民票の写し、運転免許証またはパスポート、健康保険証、特別永住者証明書または在留カードなど

物件関連書類

必要書類	取得先	建売	住宅新築	マンション
分譲案内（パンフレット）・価格表	不動産会社	◯	-	◯
住宅地図	不動産会社	◯	◯	-
建築確認済証または建築確認通知書 （中古物件の場合は建築計画概要書）	不動産会社	-	◯	-
建築配置図・各階平面図・立面図	不動産会社	◯	◯	-
工事請負契約書	不動産会社	-	◯	-
建物登記事項証明書	不動産会社 法務局	◯	◯	◯（中古）
土地登記事項証明書 （マンションで敷地権化されている場合は不要）	不動産会社 法務局	◯	◯	-

収入状況確認書類

源泉徴収票など

借り換え時事前審査（仮審査）に必要な書類

本人確認書類

住民票の写し、運転免許証またはパスポート、健康保険証、特別永住者証明書または在留カードなど

物件関連書類

必要書類	取得先	戸建て	マンション
住宅地図	不動産会社	◯	-
建築配置図・各階平面図・立面図	不動産会社	-	◯
建物登記事項証明書	不動産会社 法務局	◯	◯
土地登記事項証明書 （マンションで敷地権化されている場合は不要）	不動産会社 法務局	◯	-

収入状況確認書類

源泉徴収票など

借り換え関連書類

・現在借入中の住宅ローン返済予定表

・現在借入中の住宅ローン返済用口座預金通帳（預金通帳がない場合はインターネットバンキングの入出金明細）

新規借入時の本審査）に必要な書類

️本人確認書類

住民票の写し、運転免許証またはパスポート、健康保険証、特別永住者証明書または在留カードなど

️物件関連書類

必要書類	取得先	建売	住宅新築	マンション
売買契約書	不動産会社	◯	◯（土地）	◯
重要事項説明書	不動産会社	◯	◯（土地）	◯
分譲案内（パンフレット）・価格表	不動産会社	◯	◯	◯
住宅地図	不動産会社	◯	◯	◯
建築確認済証または建築確認通知書 （中古物件の場合は建築計画概要書）	不動産会社	◯	◯	-
建築確認申請書 （中古物件の場合は建築計画概要書）	不動産会社	◯	◯	-
建築配置図・各階平面図・立面図	不動産会社	◯	◯	-
工事請負契約書	不動産会社	-	◯	-
追加工事契約書（追加や変更がある場合）	不動産会社	-	◯	-
建物登記事項証明書	不動産会社 法務局	◯	◯	◯
土地登記事項証明書 （マンションで敷地権化されている場合は不要）	不動産会社 法務局	◯	◯	◯

収入状況確認書類

源泉徴収票など

借り換え時審査（本審査）に必要な書類

️本人確認書類

住民票の写し、運転免許証またはパスポート、健康保険証、特別永住者証明書または在留カードなど

物件関連書類

必要書類	取得先	戸建て	マンション
住宅地図	不動産会社	◯	-
建築配置図・各階平面図・立面図	不動産会社	-	◯
建物登記事項証明書	不動産会社 法務局	◯	◯
土地登記事項証明書 （マンションで敷地権化されている場合は不要）	不動産会社	◯	-

借り換え関連書類

・現在借入中の住宅ローン返済予定表

・現在借入中の住宅ローン返済用口座預金通帳（預金通帳がない場合はインターネットバンキングの入出金明細）

収入状況確認書類

源泉徴収票など

なお、住宅ローンの審査に必要となる収入状況確認書類は、職業・収入形態、確定申告の有無により提出すべき書類が異なります。

会社員の方でも、ふるさと納税や医療費控除等で確定申告を行なっている方は、確定申告後の確定申告書が必要なこともあります。

確定申告の有無	雇用形態	必要書類
確定申告なし	給与所得者 （会社員・公務員等）	源泉徴収票（年末に勤務先が発行）、住民税決定通知書（勤務先が6月ごろに発行）または課税証明書（市区町村が発行）
	会社役員	源泉徴収票（年末に勤務先が発行）、住民税決定通知書（勤務先が6月ごろに発行）または課税証明書（市区町村が発行）、会社決算書一式（直近3期分、電子公告実施会社は不要）
確定申告あり	給与所得者 （会社員・公務員等）	源泉徴収票（年末に勤務先が発行）、住民税決定通知書（勤務先が6月ごろに発行）または課税証明書（市区町村が発行）、確定申告書一式（控え）、納税証明書（税務署）
	会社役員	源泉徴収票（年末に勤務先が発行）、住民税決定通知書（勤務先が6月ごろに発行）または課税証明書（市区町村が発行）、会社決算書一式（直近3期分、電子公告実施会社は不要）、確定申告書一式（控え）、納税証明書（税務署）
	自営業（個人事業主）	確定申告書一式（控え）、納税証明書（税務署）

上記以外に、転職した場合、育休・産休明けなどの勤務状況が変わった場合には、直近の給与明細書や賞与明細など追加で必要になります。

また、転職、会社役員収入3年以内のときは、職歴書が必要になる場合があります。

さらに、その他に借入がある場合は、償還予定表や残高証明書が必要です。

住宅ローンの審査で重視されるポイントは返済能力があるかどうかです。以外にもカードローン等はあってもそれほど重視されません。

①年齢が高いならローンを見直す

借入時と完済時の年齢が70歳以上等になっていると審査が通らないことがあります。

借入時に40歳を超えていると完済が75歳を超える可能性が出てきてしまうため、40代なら完済時期を短縮する方法も手です。

借入時に50歳、60歳を超えている場合は、「借入金額を減らす」「借入期間を短縮する」「無理な借入はやめる」「親子ローンや配偶者が働いていて年下なら連帯債務にする」等ローンの金額や形態を再度見直しましょう。

②担保評価が高い物件にする

希望する物件を変更するというのは、不本意なところですが、一戸建てをマンションにする、立地のよいところにすることで担保評価が上がる可能性があります。

③健康であること

健康でないとローンを返済することができません。

過去に病気を患い完治していないと、団信に加入できずローンを組めないことになります。

病歴がある場合は、病歴があっても加入できる団信を探す必要があります。

④勤務状況

審査では返済できる能力があるかどうかをはかるため、どうしても高年収で勤続年数が多い会社員･公務員は審査が通りやすくなります。

正規雇用ではない場合は会社員など安定した職種に就職する、自営業である場合は毎月の売上を安定して稼げるようにすることが必要でしょう。

⑤返済融資率、返済負担率

審査が通らないということは返済できる借入額でないということになります。

無理な金額を借りて返済できなければ、せっかく手に入れた住宅を手放さなければなりません。

無理な借入額となっているなら、借入金額を減らす必要があります。

住宅ローンの審査は金融機関が貸倒れを防ぐものではありますが、住宅購入者にとっても返せなくなったり住宅ローンで生活が苦しくなってしまったりしてしまうことを防ぐので、購入者を守ることにもつながります。

住宅購入時はどうしても住みたい住宅を手に入れたいと購入額が大きくなりがちで、マンション価格も年々上がってきているので、実際に最近は購入額と借入額が大きく膨れ上がってきています。

住宅ローンの審査に落ちた場合は、他の金融機関にも申込み審査を通すこともできる可能性もありますが、できれば借入金額が過大になっていないか、購入希望の住宅を見直すことはできないか、本当に返済できる返済額かよく検討しましょう。