「フラット35」５つのデメリットについて解説。中には回避できるデメリットも

フラット35は、民間ローンだと審査基準に含まれる勤続年数や雇用形態が条件に含まれていないため、一般的な住宅ローンより幅広い方が利用できるようになっているのが特徴です。

審査に通りやすいとあって、これから住宅ローンを組もうと考えている方の中には、フラット35を選択肢に入れている人がいるでしょう。

しかし、フラット35にもデメリットとなる部分があります。

メリットばかりに目がいくと、ついデメリットを見逃してしまうため、デメリットを知らないままフラット35に申し込むと、後々痛い目を見る恐れがあるでしょう。

そこで本記事では、フラット35を利用するデメリットについて解説します。

また、デメリットの中にはちょっとした工夫次第で回避できるものがあるので、その方法についてもお話していきます。

おすすめのフラット35とおすすめの変動金利の民間ローンについても、それぞれ3つずつご紹介するので、住宅ローンを検討している方はぜひ最後まで読んでみてください。

フラット35は、どの金融機関の商品であっても「全期間固定金利」です。

そのため、日々変動する金利に左右されず、当初申し込んだ際に算出された金額を支払っていけば問題ありません。

変動金利だと、金利が高くなり毎月の利息も上昇する恐れがありますが、フラット35ならその心配がないので計画的に返済を進めていけます。

また、民間ローンだと保証人や保証料が必要なケースが大半を占めていますが、フラット35に保証人や保証料は不要です。

勤続年数や雇用形態が申し込み条件に含まれていないのに加えて、保証人や保証料が不要という点も申し込みやすい理由のひとつとなっています。

他にも、繰り上げ返済の手数料が無料だったり、団体信用生命保険（団信）への加入が任意だったりと利用しやすい環境が整っています。

ちなみに、フラット35の「35」とは返済期間の年数を意味しており、返済期間が20年以下の「フラット20」など様々な商品もあります。

申し込みの条件が優しいフラット35ですが、決してデメリットとなる部分がないわけではありません。

では、フラット35にはどのようなデメリットがあるのでしょうか、確認していきましょう。

金利が高く、返済額が多くなる

1つ目のデメリットは金利が高く、返済額が多くなる点です。

フラット35は固定金利なので、どうしても変動金利より高めの設定となっています。

では、2023年2月時点のフラット35の金利を見ていきましょう。

【フラット35】　借入期間：21年以上35年以下
融資率	金利の範囲	最も多い金利
９割以下	年1.880～3.270％	年1.880％
９割超	年2.140～3.530％	年2.140％

フラット35の金利は1.8％となっています。

ちなみに、ネット銀行で金利の低い「auじぶん銀行」の変動金利を選ぶと年%^※4,5です。

それを考えるとフラット35の方が1％以上も金利が高くなっています。

たった1％の差であっても、住宅ローンは支払う金額が大きいため、支払う利息額は大幅に変わります。

仮に、2,000万円を35年ローンで支払う場合、1％の金利がどれくらいの差になるのか見てみましょう。

金利1.5%：返済額61,236円（毎月）/返済総額25,719,120円

金利0.5%：返済額51,917円（毎月）/返済総額21,805,140円

返済総額は400万円以上も差が出ました。

フラット35は固定金利なので、どうしても変動金利と比べると利率が高く、返済額も多くなってしまうのです。

auじぶん銀行の金利・団信についての備考

※1 金利優遇について
*本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
*J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。
*審査の結果によっては、本金利プランをご利用いただけない場合がございます。
【金利引き下げ条件について】
*「auじぶん銀行の住宅ローン」と「au回線」と「じぶんでんき」および「J:COM NET」または「コミュファ光」と「J:COM TV」をセットでご利用いただくと、住宅ローン適用金利から最大年0.15%引下げます。
適用条件、説明書および追加情報の詳細は、auじぶん銀行ウェブサイトをご確認ください。
※2 固定金利について
*物件価格の80％以下でお借入れ、かつ50歳以下で一般団信をご選択の場合の固定特約金利です。
*新規で物件価格の80％超で住宅ローンをお借入れの場合は、表示金利から年0.045％引上げとなります。
*固定金利特約期間終了後に金利タイプの変更を行う場合は、金利の引下幅が変更となります。
*審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
※3 団信について
*がん50%保障団信、がん100%保障団信、がん100%保障団信プレミアムは50歳以下のお客さまがご加入いただけます。
*審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
※4 50歳以下で一般団信をご選択の場合。
※5 物件価格の80％以下でお借入れの場合。

団信に加入する場合は、保険料に金利に追加

2つ目のデメリットは、団信に加入する場合は保険料が金利に追加される点です。

民間ローンの場合は、団信に加入しても保険料は金融機関が負担してくれます。

しかし、フラット35は団信の加入が任意となっており、加入するとその保険料が金利に組み込まれる仕組みになっています。

つまり、金利が上昇して返済額もかなり増えてしまうのです。

とはいっても、フラット35は団信への加入が必須ではないので、不要だと感じたのなら加入しなければ良いだけではあります。

頭金を１割以上用意した方が良い

3つ目のデメリットは、頭金を1割以上用意した方が良いという点です。

そもそもフラット35では、融資率によって金利が変わってきます。

融資率の計算式は次の通りです。

融資率＝借入額÷住宅の建築費または購入費

例えば、住宅の建設費用が3,000万円で2,800万円を借り入れる場合、融資率は約93％です。

フラット35では、この融資率が9割超か9割以下かによって金利が異なり、9割を超える場合は金利が高くなります。

つまり、少しでも金利を低くしたいなら、頭金を1割以上は用意した方が良いわけです。

もし、3,000万円の物件を購入するなら、頭金は最低でも300万円は用意しないと金利が高くなってしまいます。

金融機関窓口での繰り上げ返済の最低ラインが100万円

4つ目のデメリットは、金融機関窓口での繰り上げ返済の最低ラインが100万円という点です。

フラット35では、いくらからでも繰り上げ返済できるわけではありません。

以下の条件をクリアする必要があります。

金融機関窓口での手続き：100万円以上（1か月前までに申請）
Webサイト（住・My Note）での手続き：10万円以上

金融機関窓口を利用する場合は、最低100万円からでないと繰り上げ返済できません。

この点は人によっては、なかなかハードルが高いと感じるでしょう。

ただし、パソコンやスマホからアクセスできるWebサイトの「住・My Note（すまいのーと）」から手続きをすれば、10万円から繰り上げ返済できます。

少額の繰り上げ返済をしたい場合は、住・My Note（すまいのーと）から行うようにしてください。

フラット35には、様々なデメリットがありました。

しかし、当然メリットとなる部分もたくさんあります。

そこで続いては、フラット35のメリットについて解説します。

固定金利なので返済額が一定

1つ目のメリットは、固定金利なので返済額が一定という点です。

金利が低めの変動金利だと、変動があるので毎月決まった返済額にはなりません。

変動によって金利が下がれば、返済額は減るので問題ありませんが、金利が上がると返済額も増えてしまうため、日頃からお金に余裕を持たせておかないと支払いが追い付かなくなる恐れがあります。

その点フラット35は、どの金融機関の商品であっても固定金利なので、申し込んだ当初から一定の返済額を払い続ければOKです。

月によって返済額の増減がないので、計画的に返済できるメリットがあります。

繰り上げ返済の手数料が無料なので気軽に利用できる

2つ目のメリットは、繰り上げ返済の手数料が無料なので気軽に利用できる点です。

民間の住宅ローンの中には、繰り上げ返済時に手数料が発生する商品があります。

しかも、その手数料は振込手数料のような数百円といった少額ではなく、5,500～33,000円程度といった比較的大きな金額です。

繰り上げ返済によって元金を減らし、毎月の負担額を減らしたいのに、これほどの手数料が毎回かかっては気軽に利用できません。

その点フラット35なら、手数料無料で繰り上げ返済ができます。

高額な手数料がかからないので、繰り上げ返済を活用してお得に返済したい方に嬉しいメリットでしょう。

団信への加入が必須ではない

3つ目のメリットは、団信への加入が必須ではない点です。

団信に加入しておけば、住宅ローンの返済中に契約者が死亡したり高度障害になり働けなくなったりした時、住宅ローンの残高がゼロになります。

そのため、万が一に備えて加入しておいた方が良い保険ではあるものの、その保険への加入が必須となっている住宅ローン商品だと、健康上の理由から団信に加入できず、ローンの審査にも通らないケースが出てくるのです。

しかし、フラット35なら団信への加入は任意なので、健康上の不安がある方でもローンを組める可能性が高くなります。

団信への加入がネックとなり民間ローンを諦めた方にとっては、フラット35が大きな救いとなってくれるでしょう。

頭金がなくても借りられる

4つ目のメリットは、頭金がなくても借りられる点です。

民間の住宅ローンでは、頭金を用意できなければ「返済能力がないのでは」と判断されてしまい、審査に通らなくなってしまいます。

しかし、フラット35では頭金を用意しなくても融資を受けられます。

ただし、フラット35でも頭金なしだと審査が厳しくはなると明記してあるので、できれば用意してから審査に臨んだ方が良いでしょう。

融資率が９割を超える場合は、融資率が９割以下の場合と比較して､ご返済の確実性などをより慎重に審査させていただくとともに、お借入額全体の金利を一定程度高く設定させていただきます（お借入金利は、取扱金融機関によって異なります。）。

引用：フラット35「融資率とは」

フラット35と言っても、様々な金融機関が取り扱っています。

そして、金融機関によって金利などが異なるので、必ず複数を比較して自分に合ったフラット35を選ぶ必要があります。

そこで続いては、フラット35の中でも特におすすめできる3つの金融機関を紹介します。

楽天銀行

1つ目におすすめするフラット35は楽天銀行です。

楽天銀行のフラット35を選ぶと、楽天ハッピープログラムの会員ステージが1つ上がります。

会員ステージは5つに分かれており、上がれば次のようなメリットが受けられるのです。

楽天スーパーポイントの獲得倍率が最大3倍
ATM利用手数料が月7回まで無料
他行への振り込み手数料が月3回まで無料

日頃から楽天銀行や楽天市場などのサービスを頻繁に利用する方にとっては、非常にありがたい特典となっています。

フラット35金利	年1.880%
事務手数料	借入金額×1.10%(税込)*1
借入可能額	100万円以上8,000万円以下
返済期間	15年～35年
来店	不要

*1：楽天銀行を返済口座に指定した場合

みずほ銀行

2つ目におすすめするフラット35はみずほ銀行です。

事務手数料が借入金額×1.045%からと、他のフラット35よりも低めに設定されています。

また、みずほ銀行ATMとイオン銀行ATMの時間外手数料が無料だったり、提携しているサービスの割引があったりと、かなりお得に利用できる特徴があります。

フラット35金利	年1.880%
事務手数料	借入金額×1.045%～（税込）
借入可能額	100万円以上8,000万円以下
返済期間	15年～35年
来店	不要

住信SBIネット銀行

3つ目におすすめするフラット35は住信SBIネット銀行です。

他のフラット35と比べて金利が低いのが特徴なので、少しでも低い金利で借り入れたい方にはピッタリの商品となっています。

また、フラット35では珍しい「全疾病保障」が0円で付帯できます。

怪我や病気で働けない状態が12か月続いた場合は、住宅ローンが0円になります。

フラット35金利	年1.880%
事務手数料	借入金額×2.2%
借入可能額	100万円以上8,000万円以下
返済期間	15年～35年
来店	不要

フラット35は、どの金融機関の商品であっても固定金利です。

民間の住宅ローンの変動金利と比べると高めに設定されているので、返済額の合計は高くなります。

もし、金利の低い変動金利が良いというなら、フラット35以外の住宅ローンを選ばなければなりません。

そこで続いては、おすすめする変動金利の住宅ローン商品3つを紹介します。

auじぶん銀行

1つ目におすすめする変動金利の住宅ローンはauじぶん銀行です。

通常でも業界トップクラスの金利の低さでありながら、金利優遇を行っているので、徹底的に金利を低くしたい方に向いています。

auじぶん銀行の口座が無くてもすぐ申し込めて、審査申し込みから契約までWeb完結も可能。

なおかつ仮審査の結果を最短即日で教えてくれるので、急ぎの方でも利用しやすい特徴があります。

新規借り入れ金利（）	年%^※1,4,5 （住宅ローン金利優遇割適用あり、全期間引下げプラン）
事務手数料	借入金額×2.2%（税込）
保証料	無料^※3
繰上げ返済手数料	無料
借入可能額	100万円以上8,000万円以下
返済期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
来店	不要
対応地域	全国

auじぶん銀行の金利・団信についての備考

※1 金利優遇について
*本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
*J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。
*審査の結果によっては、本金利プランをご利用いただけない場合がございます。
【金利引き下げ条件について】
*「auじぶん銀行の住宅ローン」と「au回線」と「じぶんでんき」および「J:COM NET」または「コミュファ光」と「J:COM TV」をセットでご利用いただくと、住宅ローン適用金利から最大年0.15%引下げます。
適用条件、説明書および追加情報の詳細は、auじぶん銀行ウェブサイトをご確認ください。
※2 固定金利について
*物件価格の80％以下でお借入れ、かつ50歳以下で一般団信をご選択の場合の固定特約金利です。
*新規で物件価格の80％超で住宅ローンをお借入れの場合は、表示金利から年0.045％引上げとなります。
*固定金利特約期間終了後に金利タイプの変更を行う場合は、金利の引下幅が変更となります。
*審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
※3 団信について
*がん50%保障団信、がん100%保障団信、がん100%保障団信プレミアムは50歳以下のお客さまがご加入いただけます。
*審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
※4 50歳以下で一般団信をご選択の場合。
※5 物件価格の80％以下でお借入れの場合。

SBI新生銀行

2つ目におすすめする変動金利の住宅ローンはSBI新生銀行です。

保険期間中に死亡または高度障害状態になった際、住宅ローンが0円になる「一般団信」が無料で付いています。

他にも、引受保険会社所定の要介護状態が180日以上継続した場合、もしくは公的介護保険制度の「要介護3以上」に認定された場合に適用となる「団体信用介護保障保険」も、保険料無料で付帯されています。

新規借り入れ金利（）	年0.320%
事務手数料	借入金額×2.2%（税込）
保証料	無料
繰上げ返済手数料	【一部繰上げ】インターネットバンキング：無料【全額繰上げ】詳細は銀行へお問合せください
借入可能額	500万円以上3億円以下
返済期間	5年～35年
来店	不要
対応地域	全国

りそな銀行

3つ目におすすめする変動金利の住宅ローンはりそな銀行です。

りそな銀行の住宅ローンでは、一般団信が無料で付帯できます。

また、団信革命は金利年0.3%負担で付帯できるので、3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）や病気、ケガの不安がある方には頼もしい保障となるでしょう。

新規借り入れ金利（）	年0.470%
事務手数料	33,000円＋融資手数料:お借入金額×2.20%
保証料	一部あり
繰上げ返済手数料	【一部繰上げ】インターネット：無料窓口（変動金利・全期間固定）：5,500円（税込）窓口（固定金利選択型）：33,000円（税込）【全額繰上げ】インターネット：受付不可窓口（変動金利・全期間固定）：11,000円（税込）窓口（固定金利選択型）：33,000円（税込）
借入可能額	500万円以上3億円以下
返済期間	2年～35年
来店	必要
対応地域	全国