住宅ローンの審査に落ちてしまう5つの理由。審査の日数も関係が？

住宅ローンは基本的に仮審査と本審査の2回審査を通らないと、借りられません。

しかしながら、審査と同時に購入物件の計画は進んでおり、審査に落ちてしまうと不動産購入ができなくなるまたは他の銀行で審査をやり直すなど時間がかかってしまいます。

そこで住宅ローンの審査落ちの理由を知っておくことで、避けられる審査落ちを回避していきましょう。

住宅ローンの審査は住宅購入と同時進行

住宅の購入物件の金額は個人にとって最大の買物となる方がほとんどでしょう。そして、自己資金だけでは購入できない場合は、住宅ローンの借入をしなければなりません。

住宅ローンは、自分自身が居住する住宅やその住宅建築のための土地を購入するための資金を借りることです。他の人が居住するまたは誰かに貸す、セカンドハウスなどの目的の場合はまた別の種類のローンを組むことになります。

住宅を購入する際は、まず住宅や土地から探す場合が多いでしょう。

まず、住宅を決め、その購入には自己資金だけでは補えないため住宅ローンを借りるという流れになる人が多いです。そのため、既に住宅は決まっており、住宅ローンが下りる前提で話しが進むので、そこで住宅ローンの審査に落ちてしまうと、住宅購入の流れが止まってしまいます。

仮審査後には既に住宅購入の売買契約を結びます。

この売買契約には、住宅ローンの審査が通らない場合にはペナルティなしで解約できるという特約が付加されていることもありますが、せっかく進んでいた住宅購入が頓挫してしまうのは残念です。

住宅ローンの審査に落ちたときの問題

審査に落ちてしまい、そのまま不動産購入自体を諦めるということはほとんどないと考えると、審査を再度受け直すことになります。

審査結果は申し込み先の銀行にもよりますが、基本的にすぐに出ません。

仮審査で1週間以内程度、本審査で2週間～3週間はかかると思っていた方がいいでしょう。

他の銀行に再度申込みして審査をやり直すのは、引き渡しが融資実行の条件となることから大幅に引き渡しが遅れてしまいます。

引き渡しが遅れると、その遅れた期間コストが増加します。

引き渡しまで別の賃貸住宅を借りている場合に、引き渡しが遅れることでその期間余分に家賃が発生します。その家賃の金額は住宅ローンの月額返済相当額に匹敵する程度の金額であり、余分に1~2ヶ月かかることは痛い出費となります。

日本において、住宅ローンが返済されず不良債権になるという例はほとんどありません。

それは、日本人がきちんと毎年返済するということや、返済しないと住んでいる家がなくなるため住宅ローンの返済を最優先に行うなどが考えられます。

したがって、無理のある返済額、返済を長期で行うための安定した収入がないなどの特別な理由がない限り、そんなに審査に落ちることはないとも言えます。

また、銀行も融資のプロで住宅ローンが実行できないと住宅購入できず困ってしまうことが分かるので、事前に相談すれば必ず借入金額が審査に落ちてしまう基準ではないかどうかは教えてくれます。

ただ一方で、審査結果は明確には教えてくれません。

銀行は次に紹介するポイントを重点的に見て総合判断しています。

銀行が住宅ローンの審査で見る項目

銀行の審査では、主にその人が返済できるかどうかの返済能力と、もしも返済できなかったときに備えて担保にとっている不動産で債権を回収できるかどうかをみています。

完済時の年齢をなぜ見る？

もっとも重要とされるのは、完済時の年齢です。

完済せずに亡くなってしまえば元も子もありません。

日本人男性の平均寿命が81.64歳（2021年）であることを考慮すれば、80歳が元気に生きていると想定できる年齢だといえます。借入時の年齢においても、借入期間を考慮してこの完済時の年齢が80歳を超えない年齢でなければなりません。

もし、この80歳を超えるような場合には単独では難しく、親子ローンなどで住宅ローンを組むことが適切です。

住宅ローンで団信が条件になる理由

そして、やはり健康で生きているというのが最低条件といえる中で、健康状態は重要ポイントとなります。将来どんな病気になるかどうかは誰にも分からないため、将来死亡または高度障害等で返済できなくなるリスクに備えて団信の加入が求められます。

団信とは団体信用生命保険の略で、死亡または高度障害時に住宅ローン残高がゼロになる保険です。銀行の住宅ローンでは団信の加入が絶対条件とされます。

ただ、団信に加入するには、過去3年以内に三大疾病等にかかった病歴がないかなどが必要となるため、借入時に健康状態に問題がないかどうかも自動的に問題となるわけです。

年収より返済負担率が重要

元気で生きていることが住宅ローンの最低条件ですが、ちゃんと収入があって返済できるかも重要なポイントです。

収入が低いからといって一概に審査に落ちるわけではありません。

年収に対する返済負担率が問題となります。年収300万円でも年間36万円（月額3万円）で返済負担率が12%であれば審査を通りますが、年収400万円で年間200万円（月額15万円、ボーナス払い10万円）の返済負担率50％となれば審査に落ちる可能性があります。

ただ、返済負担率が高いとしても、融資率が低ければ審査に通る可能性があります。

4,000万円の購入資金に対して、融資率80%なら自己資金を1,200万円貯めていたということになり、返済能力が高いとみなされるでしょう。融資率100％でももちろん審査を通る可能性もありますが、4,000万円の購入資金に対して自己資金０でさらに返済負担率が50％となれば本当に返済できるのかどうか不安視されるわけです。

他の返済状況も確認される？

他にもカードローン等のローン、クレジットカード申込状況、携帯端末割賦払い、返済状況等の信用情報をみられることもあります。このような信用情報は第三者信用情報機関により最大5年間保存されています。

金融機関は住宅ローンの審査時にこの信用状況を問い合わせることができます。カードローンを借りていることや携帯端末割賦払いがそれほど問題視されることはありませんが、そのような返済額は審査対象とされている返済負担率の金額に加味されますので、住宅ローンの年間返済額と合せて返済負担率が高いようであれば審査が通らない可能性が出てくるでしょう。また、多重債務となっている場合も同様です。

購入物件の担保評価も大切

本審査で重視されるのが担保評価です。

仮審査では購入物件について詳細が決まっていない状態ですが、本審査では購入物件や建築物件の詳細が決まっているので、それを元に詳細な担保評価をすることが可能になります。借り手が返済できないリスクに備えて、担保で債権を回収できるか審査します。

仮審査では機械的にAI等も利用して審査しています。

年齢、返済負担率や融資率、年収などの数字は機械的に判断することができます。このような数字が銀行のそれぞれ設定している基準を上回れば審査通過となります。

このように機械的な審査で通る方は、審査の日数も早くなります。人間による判断が不要で、数字で客観的に返済能力を証明できるので、審査に落ちる可能性もほとんどありません。

一方で、人間の判断、決済などが必要となる場合には審査に日数がかかります。

日数がかかると同時に、審査に落ちる可能性がでてきます。

その理由について見ていきましょう。

①自営業等安定した収入がない

創業間もない場合は住宅ローンの審査に通るのは難しいとも言われています。

会社員等が収入を証明する書類が前年の源泉徴収票だけで良いのに対して、前2～3年の確定申告書が必要な場合があります。

自営業は収入が決まっているわけではないため、直近2～3年に間に平均の年収がどれだけあるのかを見られます。

前年の年収が高くても、遡って２年前の年収が低ければ審査に落ちる可能性があり、直近1年だけでなく過去3年ぐらい平均して返済できるほどの収入があるかどうかを求められます。

収入が安定していない場合は、年間の返済額を無理のない金額にすることで審査が通りやすくなる可能性が出てくるでしょう。

住宅購入を決める前に借りられる金額を銀行と事前相談しておくのがおすすめです。また、日頃取引のある信用銀行などであれば日頃の取引から信用が高く、審査が通りやすくなる可能性があります。

②返済負担率が高い

年収に対する返済負担率が高い場合審査に落ちる可能性があります。

無理な借入は審査に通ったとしても、その後の人生の資金計画に住宅ローンの返済がのしかかってしまいます。返済負担率は35～45％、収入の低い方は35%以内に収めるようにしましょう。

③健康状態に問題がある

健康状態が悪いとどうしても審査に落ちる可能性が高くなってしまいます。

どのような健康状態なら住宅ローンの審査に落ちるのか事前に銀行に確認の上、住宅購入をすすめましょう。

また、持病等があっても加入できる団信の加入があれば住宅ローンの審査に通ることがあるので、そのような団信が揃っている銀行で申込みをするのがおすすめです。

④借入時、完済時の年齢が高い

住宅ローンの概要においては完済時80歳以内と明記されており、完済が80歳以内なら借りることができると考えられます。

ただ、実際には65歳以降は年金収入のみとなる場合が高く、退職金による繰上げ返済や年収が高いので貯蓄からの繰上げ返済、自営業で定年がないなどが見込まれないと、完済時80歳では審査に落ちる可能性があります。

⑤住宅ローン以外の負債が多い

返済負担率は住宅ローン以外も含めた負債全体の年間返済額をみます。

住宅ローン以外に負債がある場合には、住宅ローンの借入金額を減らす必要があるかもしれません。

以上の5つをポイントとして、住宅ローンの審査対策に活用していきましょう。