今さら聞けない「フラット35」の疑問を金利の面から解説！申し込む際にはココに注意

住宅ローンを組む際によく耳にする「フラット35」ですが、気になっていたとしても、どのような仕組みかと聞かれると答えられない人も多いのではないでしょうか。

夫婦で話し合うなかで、あたかも知っているかのように、知ったかぶりを続けるのも大変なことです。

そこでここでは、今さら聞けないフラット35の仕組みと金利について解説します。

フラット35を利用する注意点や向いている人の特徴についてもお話するので、興味がある方はぜひ最後までお付き合いください。

フラット35とは、住宅を購入したり建て替えやリフォームをしたりする方に向けたローンサービスです。

しかも、普通の住宅ローンとは違い勤務形態や職業、勤続年数などの制限が少なく、より幅広い人が利用できるようになっています。

幅広い属性に対応するため、計画的に返済できる「全期間固定金利」を採用しています。

常に金利が固定されているため、あらかじめ毎月の支払額や利息額などが把握できるのが特徴です。

ちなみに、フラット35の「35」とは返済期間を示しており、他にも返済期間が20年以下の「フラット20」など様々な商品があります。

それぞれの商品によって金利や返済期間に違いこそあるものの、どの商品も保証人が不要だったり、繰り上げ返済の手数料無料だったりと、同じような特徴を持っています。

また、万が一に備えて団体信用生命保険（団信）が用意されてはいるものの、加入は任意なので健康上の理由から団信への加入ができない人でもフラット35利用可能です。

フラット35は、幅広い属性の方に対応したローンですが、決して申し込み条件がないわけではありません。

当然、年齢や年収などを審査されて、条件を満たしていなければ借り入れは不可となります。

また、申し込む人の属性の他に、融資対象となる住宅に関する要件もあります。

では、申し込む人の条件と住宅に関する条件を見ていきましょう。

申し込む人の条件

申し込む人の条件は次の通りです。

項目	条件
年齢	申込時の年齢が満70歳未満で完済時年齢が80歳未満
国籍	日本国籍の人、外国籍で永住許可を受けている人、特別永住者の人
年収	返済中のすべての借入れを含めて、年収に占める年間合計返済額の割合が年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下であること

民間の住宅ローンの場合、ここに勤続年数が含まれますが、フラット35には勤続年数が含まれません。

また、年収に関しては同居する家族の収入を合算できます。

年齢は、親のローンを子供が継承する「親子リレー返済」を利用すれば、申込者の年齢要件はなくなり後継者の年齢が審査基準となります。

つまり、親子リレーなら申込者の年齢が90歳でも、子どもが申込時70歳未満で完済時80歳未満ならOKというわけです。

住宅に関する条件

住宅に関する条件は次の通りです。

項目	条件
適合証明書	適合証明機関や適合証明技術者などの検査機関による物件検査を行って、適合を証明する「適合証明書」の発行を受ける必要がある
延床面積	一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合は70平方メートル以上、マンションなど共同建ての場合は30平方メートル以上が条件
火災保険	借入対象となる住宅は、建物の火災による損害を補償対象とする火災保険に加入が必要

ちなみに、建築年数は技術基準を満たせば制限はありません。

フラット35は、どの金融機関の商品であっても固定金利です。

そして、金利は固定金利より変動金利の方が低めに設定されているので、フラット35は民間の変動金利の住宅ローンより高い金利となっています。

では、2023年2月時点のフラット35の金利を見ていきましょう。

【フラット35】　借入期間：21年以上35年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年1.880％～年3.270％	年1.880％
9割超	年2.140％～年3.530％	年2.140％

上の表は、取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利です。

高いところは3％を超えており、最も多い金利は1.8%～2.1％程度となっています。

金利は申込時ではなく融資実行時の利率が適用されます。

では、フラット20とフラット50の金利も見てみましょう。

【フラット20】　借入期間：20年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年1.720％～年3.110％	年1.720％
9割超	年1.980％～年3.370％	年1.980％

【フラット20】　借入期間：36年以上50年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年2.420％～年2.890％	年2.420％
9割超	年2.680％～年3.150％	年2.680％

どの商品でも金融機関によって金利は大きく異なるので、申し込む際は各金融機関の金利を比較して選ぶようにしてください。

フラット35Sとは、特定の条件を満たしている住宅を購入する場合、フラット35の金利から一定の利率が引き下げられる制度です。

では、特定の条件とは何なのでしょうか？

技術基準レベルというものがあり、その4つの条件のうち1つ以上クリアしていれば、フラット35Sが利用できます。

項目	概要	基準
省エネルギー性	高水準の断熱性などを実現した住宅	・認定低炭素住宅 ・一次エネルギー消費量等級5の住宅 ・性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
バリアフリー性	高齢者が日常生活を過ごしやすい住宅	・高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
耐震性	強い揺れによる倒壊・崩壊を防ぐほどの性能を確保した住宅	・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅
耐久性・可変性	長期にわたり良好な状態で使用できる措置が講じられた住宅	・長期優良住宅

また、物件の技術基準レベルによって、「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2種類に分かれています。

それぞれのプランによって金利が引き下げられる期間の長さが異なるのです。

金利Aプラン	借入当初10年間の金利が年0.25%引き下げられる
金利Bプラン	借入当初５年間の金利が年0.25%引き下げられる

同じ金額を同じ期間で借り入れたとしても、フラット35とフラット35Sでは利息額に大きな差が生まれ、トータルの返済額は数十万円単位でフラット35Sの方がお得です。

住宅ローンと言えば、銀行などが提供する民間ローンがあります。

民間ローンなら、低金利の変動金利が選択できるので、利息を安く抑えられるメリットがあります。

しかし、民間ローンでも固定金利を選ぶとフラット35と違いがないのではと考える方もいるでしょう。

実は、フラット35と民間ローンの固定金利にも明確な違いがあるのです。

まず、一番の違いは審査基準になります。

フラット35では、年間合計返済額が年収に占める割合として、年収400万円未満なら総返済負担率は30％以下、400万円以上なら35％以下という基準を設けています。

それに対して民間ローンは、年収基準に加えて収入の安定度や雇用形態なども審査対象です。

そのため、民間ローンだと転職したばかりの方や個人事業主の方は審査に通りにくくなっています。

フラット35なら、勤続年数や雇用形態が審査条件に含まれていないので、上記の方でも審査に通る可能性があります。

また、他にもフラット35は保証人や保証料が不要なのに対して、多くの民間ローンは保証人や保証料が必要です。

このように、同じ固定金利であってもフラット35と民間ローンには、審査や申込の条件などに違いがあります。

基本的に、フラット35の方が審査基準は優しく、対応している属性は幅広いのです。

フラット35を申し込む際は、次の4つに注意してください。

・返済負担率にはカードローンや車のローンも含まれる

・物件の検査などが必要

・諸費用までは借りられない

・総返済額は変動金利より高くなる

返済負担率にはカードローンや車のローンも含まれる

まず、フラット35では年収に占める借り入れが審査条件に含まれています。

そして、その借入には自動車ローンや教育ローン、カードローンなど全ての借り入れが含まれているのです。

ちなみに条件は、年収400万円未満なら30％以下で、400万円以上なら35％以下となっています。

自分の年収が300万円なら、90万円以上の借り入れがある場合フラット35に申し込めません。

申し込む際は、他の借り入れを返済してからにしておきましょう。

物件の検査などが必要

次に、申込条件でも解説した通り、申込者の条件だけでなく物件にも条件があります。

仮に自分の属性が審査基準を満たしていても、物件が条件を満たしていないとフラット35は申し込めないので注意してください。

住宅の技術基準の対象かどうかは、前の項目で紹介しています。

諸費用までは借りられない

次に、フラット35では、印紙代、融資事務手数料、抵当権設定、火災保険料にかかる費用は、借入金額に組み込める対象です。

しかし、その他の諸費用までは借りられません。

諸費用がどこまで対象でどこからが借りられないのかよく調べて、必要な費用を捻出しておくようにしておくのが大切です。

総返済額は変動金利より高くなる

フラット35は必ず固定金利です。

そのため、変動金利と比べると総返済額は多くなります。

では、どれくらいの差が出るのか、以下のモデルケースを例にシミュレーションしていきましょう。

・借入額：3,000万円

・返済期間：30年

・返済方法：元利均等払い

・固定金利：2.6％

・変動金利：当初20年間1.0で、5年おきに金利が0.5％ずつ上昇

金利タイプ	固定金利	変動金利
借入金利	全期間：2.6％	当初5年：1.0％ 6～10年目：2.0％ 11～15年目：2.0％ 16～20年目：2.5％ 21年目以降：3.0％
毎月返済額	全期間：120,101円	当初5年：96,491円 6～10年目：102,397円 11～15年目：107,349円 16～20年目：111,232円 21年目以降：113,936円
総返済額	43,236,586円	38,720,388円
総利息額	13,236,586円	8,720,388円
利息割合	30.7％	22.6％

このように、変動金利の方が当初の利率が低く抑えられているため、その後金利が上昇してもトータルの返済額は固定金利より少ない額です。

もちろん、金利は急に上昇するケースもあるので、そのような事態でも無理なく支払えるだけの金銭的な余裕がなければなりません。

収入面に余裕がある方は、フラット35よりも民間ローンの変動金利の方が良いでしょう。

反対に、フラット35に向いている人もいるので次の項目で詳しく解説します。

フラット35に向いている方は、次の3つのいずれかに該当する人です。

・金利が上がることが不安なため固定金利にしたい人

・個人事業主、転職したばかりの人

・団体信用生命保険への加入が難しい人

まず、フラット35は固定金利なので、確かにトータルでは変動金利より返済額が多くなります。

しかし、最初から返済額が決まっていて、なおかつ変動する心配もないため安心感は抜群にあります。

もし、変動する金利に惑わされたくないなら、フラット35に向いているでしょう。

またフラット35は、民間ローンだと借り入れが難しい個人事業主や転職したばかりの人でも融資してもらえるので、民間ローンの審査に通るのが難しい人におすすめです。

同様の理由から、 団体信用生命保険への加入が難しい人はフラット35を利用すると良いでしょう。

今回は、フラット35について解説しました。

フラット35なら、勤続年数や雇用形態に関係なく住宅ローンが組めるので、民間ローンだと審査に通らない人でも借りられる可能性があります。

しかし、金利は変動金利より高めに設定された固定金利です。

なおかつ、2023年2月時点で金利は4ヵ月連続上昇中なので、今申し込むとトータルの返済額は変動金利と比べてかなり大きな金額になります。

住宅ローンに申し込む際は、必ず返済額をシミュレーションして、自分に合った方法でローンを組むようにしてください。