住宅ローンを組めるのは何歳まで？申込の平均年齢や注意したいポイントを解説

住宅ローンは人生最大の借入となることも多く、その金額の大きさから、借入期間が10～35年超と長くなることがほとんどです。

借入を返済するためには当然収入があることが必要であるため、会社員であれば収入がある60～65歳までに返済することが望ましいといえます。

退職金がある会社なら、65歳超まで借入期間があれば退職金で繰上げ返済することも可能であるため、それを計画に入れて考えている方もいることでしょう。

退職金がある、定年がないような自営業の方、定年以降も現役並みに働くという方は65歳超まで返済が続くような借入が実質可能とはなりますが、実際にそういう借入をする人は多いのでしょうか。

また退職がない場合、住宅ローンは何歳まで組めるのかも気になるところです。

今回は、住宅ローン完済何歳まで、申込時に何歳までなら申込できるのか解説します。

フラット35を扱う住宅金融支援公庫による住宅ローンの利用者調査によれば、住宅利用者の過半数が30代となっています。次に多いのが40代となっており、ほとんどの方が30～40代に住宅ローンを申込んでいるというのが実態です。

また、住宅ローンには審査がありますが、その審査で重要視されているのが年齢です。

国土交通省による金融機関が審査に際してみるポイントとして、年齢を挙げる金融機関がほとんどで、借入時の年齢は97.8％、完済時の年齢は99.1%の銀行が要件に合致しているかどうかをみています。その要件としては、以下の通りとしているようです。

その他が多いため、年齢で画一的に判断するのではなく、収入状況、借入期間なども考慮して審査されることが多いものと考えられます。

例えば、80歳までの完済となっていても、退職金が多い会社に勤めているとか、自営業で収入を見込める等があれば審査が通る可能性がありますが、中小企業で退職金を見込めない会社でかつ65歳が定年の会社に勤めている場合では審査に通るのは難しいでしょう。

住宅ローンの申込で審査に通るためには、年齢が若ければ通る可能性が高くなりますが、年齢が高くてもその他の条件によっては審査に通る可能性を高くすることができます。

まず、申込条件を全てクリアしているか確認しましょう。

基本的に銀行の申込条件が以下となっていることが多いです。

借入時の年齢18歳～65歳未満

借入時の年齢は65歳以上でもよいとする銀行もありますが、65歳未満のところが多くなっています。この年齢条件をクリアしていないと、本審査の前の仮審査にも通らない可能性があります。

完済時の年齢80歳未満

完済が80歳未満としているところが多いです。

ただし、完済時に80歳未満だからといってすべての審査が通るわけではなく、収入状況や会社に継続して勤めており今後も安定した収入を見込めるかなど、その他の状況を鑑みて判断されます。

条件に合致する銀行を選ぶことができたら、どんな金利タイプがあるか、また諸費用も合わせて確認しましょう。

金利タイプには、変動金利、全期間固定金利、固定期間選択型の３種類があります。

変動金利

変動金利は、返済期間中に適用金利が変動する金利タイプです。

6か月ごとに適用金利がそのときの金利情勢により変わり、その適用金利ごとに返済総額が変わります。

月々の返済額はその適用金利変動時毎に変わるのではなく、5年ごとに変わります。

また大きな変動があった場合でも前の返済額の1.2倍を超えないように調整されます。調整された分で最後まで返済できなかった分は、最終返済日に返済することになっています。

全期間固定金利

借入時からずっと適用金利が変わらない金利タイプです。

契約時に提示された総返済額から変わることはなく、月々の返済額は最後まで一定です。

固定期間選択型

一定期間固定金利で、期間終了後そのときの金利情勢で変動金利か固定金利を選択できる金利タイプです。

上記金利タイプのなかで一番金利が低いのは変動金利で、現在1%割れの水準で借りることができるため、70％超の方が変動金利を選択しています。

ただし、変動金利は今が低くても返済中金利が上昇すれば、その高い金利が適用金利となり総返済額も増えてしまうため、それが不安という方は、同時期では一番金利が高くなってしまうものの全期間固定金利なら安定して返済することができます。

固定期間選択型は、繰上げ返済を考えている方に最適です。

固定金利は全期間固定金利の適用金利より少し低めで、一定期間中は金利が変動しません。

期間終了後金利が上がっていれば繰上げ返済ができるという余力があるのであればおすすめです。

繰上げ返済を考えていない場合には、金利が上がってしまうリスクは変動金利と同じであり、変動金利の方が適用金利は低いため、繰上げ返済をしない場合は変動金利がよいでしょう。

なお、全期間固定金利は、住宅金融支援機構が取り扱うフラット３５が有名です。

申込は民間の銀行で行いますが、国の支援により低金利の全期間固定金利で借りることが可能となっています。

そのため、現在固定期間選択型がその固定期間の年数によっては全期間固定金利より金利が高い場合があり、固定期間選択型を検討している場合には全期間固定金利と金利を比較した方がよいでしょう。

諸費用は、住宅ローン契約時にかかる費用で主に以下の費用がかかります。

抵当権設定登記費用　約15万円～25万円

抵当権設定には登録免許税と司法書士への報酬がかかります。大事な設定であるため、銀行側が指定する司法書士に登記してもらうことになることがほとんどです。

事務手数料

借入金額の2.2%とするところが多いですが、一律〇円のように借入金額にかかわらず一定金額の手数料とするところもあります。借入金額が大きい場合は一律手数料の方が安くなります。

住宅ローンを申込する前に、住宅ローンの返済額シミュレーションをすることがおすすめです。

月々の返済金額、年間返済額、残りの返済期間で本当に返済可能か確認し、返済可能だと判断できれば、インターネット上で仮審査に申込をしてみましょう。

仮審査で審査に通らないときは、銀行に直接相談するか、または以下のように借入条件を変更するしかありません。

1.借入金額を小さくするまたは借入期間を短くする

借入時の年齢が高いと、一生働けるかどうか保証がなく、特に定年があるような会社員であれば収入があるのは定年までとなり、自ずと残りの返済可能期間が短くなります。

そのため、残りの返済可能期間に対して借入金額が大きすぎると、審査に通りません。

したがって、希望の購入物件価格を低いものにする、または頭金を増やし、借入金額を小さくすることで審査が通りやすくなります。

または、収入に余裕があれば、年間の返済額を大きくすることで、返済期間を短縮すれば完済時の年齢が低くなり審査に通りやすくなります。

2.親子リレーローンを利用する

子どもとの同居が条件とはなりますが、親子リレーローンを利用することで審査が通りやすくなります。

親子リレーローンとは、親が一定期間返済後、子供が返済をしていくというものです。

ただし、親が高齢で万が一のときに住宅ローン残高がゼロになる団信に親は加入できないため、親に万が一の時その分を子供が返済しなければなりません。

子供の収入が少ない、親が高齢であるとき、この親子ローンを利用することで、借入金額が大きくても審査に通る可能性が高くなります。

同居中に別居となってしまったり、親が返済中に病気または死亡してしまったりしたときは、子供がその分返済しなければなくなってしまうため、よく相談の上契約した方がよいでしょう。

三菱ＵＦＪ銀行のネット専用住宅ローンでは、変動金利%～、固定期間選択型10年が%～、35年全期間固定金利が%～と大手銀行でありながら、ネット専業銀行と同水準の低金利で住宅ローンを借りることができるのが特徴です。

電子証明に対応しているため通常2万円程度かかる印紙税が不要です。

ネット専用住宅ローンではありますが、窓口で相談することもできます。

また、住宅ローンの中では比較的高齢な方まで申し込み可能で、完済が80歳までに終了するのであれば、70歳まで申込できます。

金利を上乗せすることで、がんと診断されたとき、脳卒中・急性心筋梗塞で入院したときに住宅ローン残高をゼロにすることができますが、56歳まで（保険料付加タイプの場合）の申込となっています。

団信については申し込み前に家族で話し合う、または事前審査後に窓口へ行って相談してみるのも良いでしょう。

auじぶん銀行の住宅ローンは、新規借り入れの変動金利で年％^※4,5（住宅ローン金利優遇割適用なし/全期間引下げプラン）、固定金利特約では10年で年%、20年で年%^※2（住宅ローン金利優遇割適用なし、当初期間引下げプラン）と非常に低金利で借りられるのが特徴です（金利）。

住宅ローンとセットでau回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVの契約をすると金利が最大年0.15%引き下げになります。

銀行で住宅ローンを借りる際には必ず団信（団体信用保険）の加入が必要ですが（フラット35を除く）、持病等があり団信に加入できない方でも、auじぶん銀行の住宅ローンでは『ワイド団信』というものがあり、+年0.3%の上乗せとなりますが団信に加入することができます。団信に加入することができれば、住宅ローンに申込できるので、持病等で住宅ローンの申込をあきらめずに済みます。

住宅ローンの審査では年齢は非常に重視されていますが、年齢だけで判断していないことがほとんどです。

住宅ローンの申込要件にある年齢をクリアしていなければ難しいとは思いますが、60歳を超えていてもローンを組めることはあります。

その場合には、収入状況が安定して返済能力があるとみなされれば審査に通る可能性があります。

審査に通らないときは、借入金額を小さくする、または返済期間を短くする必要があるかもしれません。

もしくは、子供の同居が条件とはなりますが親子リレーローンを利用することで借入金額を小さくせずに審査が通ることもあります。