「フラット35」の審査難易度は？落ちたらどうする？審査にまつわる疑問を解決
フラット35って？
フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅はローン
フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンをいいます。
住宅金融支援機構は政府が全額出資の政府系金融機関で、国民の安定した生活に欠かせない住居購入に必要な資金を低金利で借りることができるように支援しています。
住宅金融支援機構は低金利でローンを借りることができるように支援するための機関であって直接貸すわけではありません。そのため、申込みは提携している民間銀行で行います。
取扱銀行
フラット35は全期間固定金利で低金利
フラット35は、15～35年の全期間固定金利のことをいいます。
全期間固定金利とは、返済中適用金利が変わらないのが特徴です。
総返済額は契約時に決まったものから変わらず、毎月の返済額も変わらないため計画的に返済しやすい一方で、同時期で比べると金利を固定している分一番金利が高くなります。
現在フラット35は1.96%程度ですが、変動金利なら0.5%を割り込むような低金利で借りることができます。ただし、変動金利は最初低金利でも返済中に適用金利が変動し、総返済額や毎月の返済額が増えるリスクがあることから、そのようなリスクをとりたくない方にフラット35が選ばれています。
住宅金融支援機構では、フラット35以外にも以下のような住宅ローンがあります。住宅の種類や借り方に合わせて選んだり、組み合わせたりして借りることができるので確認しておきましょう。
| ＜住宅金融支援金庫の住宅ローン＞ | ||
|---|---|---|
| 住宅ローン | 金利 | 特徴 |
| フラット35 | 1.96% | 返済期間21~35年 |
| フラット35Ｓ | ZEH当初5年間1.46％、6~10年目1.71％ | 住宅がZEH水準等の省エネ住宅の水準を満たしていると適用金利から金利を一定期間引き下げ |
| フラット20 | 1.8％ | 返済期間15~20年 |
| フラット50 | 2.39% | 返済期間36~50年 |
上記のフラット35Sは、ローンの対象住宅が省エネ基準等の以下の要件を満たすと金利の引き下げがあります。
| フラット35S(ZEH) | 当初５年間 | 年▲0.5% |
|---|---|---|
| 6~10年目 | 年▲0.25% | |
| フラット35（金利Aプラン） | 当初10年間 | 年▲0.25% |
| フラット35(金利Bプラン) | 当初5年間 |
フラット35Sの省エネ基準等
住宅がZEH水準を満たしている場合は、全期間固定金利で当初5年間1.46%と非常に低金利で借りることができます。
35年と長期間の固定金利の場合フラット35以外で借りる場合には、2％を超える適用金利になるため、長期固定金利で借りたい場合にはフラット35がおすすめです。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35のメリット
政府系の金融機関であるため、長期間の固定金利では破格に低い金利で借りることができるところが最大のメリットになります。
また、契約時に総返済額が決まり毎月の返済額が完済まで変わらないため、返済計画が立てやすくなっています。
そのため、途中で返済額が増えてしまうというリスクがなく、金利は常に変動していますが、返済中に金利変動を基本は気にする必要がありません。
契約時の金利より大きく下がれば借換えも必要だと考えられますが、現在過去のなかでも非常に金利が低い水準であるため、ここから借り換えが必要なほど金利が下がる可能性は低いといえるでしょう。
フラット35のデメリット
金利は期間が短期であるほど低く、長期になるほど高くなります。
そのため、35年と長期で金利を固定するフラット35は、同じ時期で比べると変動金利に比べて高くなってしまいます。
変動金利は現在0.5％を割れる水準で借りることができ、フラット35の1.96％が高く感じられます。
変動金利は返済中も常に金利が変動して、総返済額や毎月の返済額が将来増える可能性がありますが、金利動向を見ている方や将来そこまで金利が上がらないと考える方、返済額が多少増えても大丈夫という方は変動金利の方が向いているでしょう。
フラット35、民間の固定金利、民間の変動金利比較
| フラット35 | 民間の固定金利 | 変動金利 | |
|---|---|---|---|
| 金利 | 1.96％ ZEH1.46% |
固定期間選択型 10年1%程度 全期間固定金利 1.88%程度 |
0.289~0.475%など |
| 審査の厳しさ | 要件を満たせばOK | 厳しい | 厳しい |
| メリット | 返済中適用金利が変わらない | 固定期間選択型は全期間固定金利に比べると適用金利が低い | 同時期で比べると一番金利が低い |
| デメリット | 同時期で比べると金利が一番高い | 固定金利選択型は固定金利終了後に適用金利が上がり返済額が増えるリスクがある | 将来金利が上がり返済額が増えるリスクがある |
| 審査にかかる時間 | 1~2週間程度 | 3週間程度 | 3週間程度 |
フラット35申し込みの流れ
フラット35は住宅金融支援機構が提供する住宅ローンではありますが、申込みは民間銀行で行います。申込の流れは銀行によって多少異なることがありますが、共通する流れは以下になります。
注文住宅の場合
①借入申込
フラット35取扱民間銀行に借入申込みを行います。借入申込と同時に団体信用保険の申込みも行います。
＜必要書類＞
②審査（1～2週間程度）
③設計検査
フラット35は建物が一定要件を満たしている必要があります。審査結果通知後、検査機関に物件検査申請書を提出します。（建築住宅性能評価等を活用して一部検査を省略することも可能です。）
③住宅着工
設計検査の合格通知を受けたら着工可能となります。
④中間現場検査
工期の途中で検査機関に中間現場検査の申請をし、合格通知を受け取る必要があります。
⑤竣工
⑥竣工現場検査
竣工後、検査機関に竣工現場検査の申請をし、適合証明書を受け取る必要があります。
⑦契約、融資実行
⑥の適合証明書を銀行に提出し、銀行と住宅ローン契約、抵当権設定手続きをし、融資を受けます。
⑧入居
※検査手続きは請負先の建築士等に代行してもらうことができます。
■建売住宅の場合
①借入申込み
フラット35取扱民間銀行に借入申込みを行います。借入申込と同時に団体信用保険の申込みも行います。
＜必要書類＞
②審査（1~2週間程度）
③契約・融資実行
フラット35は建物が一定要件を満たしている必要があります。購入先から住宅の適合証明書を受け取り、銀行に提出します。銀行と住宅ローン契約、抵当権設定手続きをし、融資を受けます。
⑧入居
■中古住宅の場合
①物件検査
検査機関または適合証明技術者に物件検査・適合証明の申請を行い、適合証明書を発行してもらいます。また、中古マンションらくらくフラット35掲載のマンションはこの検査を省略することができます。
※検査手続きは売主の同意が必要になります。売主または仲介業者に相談しましょう。
②借入申込
フラット35取扱民間銀行に借入申込みを行います。借入申込と同時に団体信用保険の申込みも行います。
＜必要書類＞
借入申込書、所得証明書（住民税納税通知書等）、売買契約書の写し等、住宅の登記事項証明書、土地の登記事項証明書
③審査（1~2週間程度）
③契約・融資実行
フラット35は建物が一定要件を満たしている必要があります。①の適合証明書を銀行に提出し、住宅ローン契約、抵当権設定手続きをし、融資を受けます。
⑧入居
フラット35の審査難易度は？
フラット35では明確に以下のような借入要件が示されており、要件を満たさない借入は難しくなります。
①総返済負担率
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
フラット35では、年収が〇円以上という基準はありませんが、年収に占める年間返済額の割合『総返済負担率』が一定基準であることが要件となっています。
総返済負担率は毎年の返済が収入に対してどのぐらい負担となるかをみます。
比率が高ければそれだけ収入に占める負担が大きくなり、無理な返済になる可能性があります。
収入が高ければ負担が大きくても絶対的な収入金額が大きいため、基準が年収400万円以上で緩和されます。
総返済負担率は年間返済額÷年収×100で求めます。返済額には、申込を行う住宅ローン以外にも自動車ローン、カードローン、教育ローン、リボ払いを含みます（投資用不動産のローンは含まれません）。
例えば、カードローンの年間返済額10万円と申込の借入金年間返済額が120万円だった場合、年間返済額は130万円となり、年収によって総返済負担率が変わります。
| 年収 | 総返済負担率 | 基準満たすか |
|---|---|---|
| 200万円 | 65％ | × |
| 300万円 | 43％ | × |
| 400万円 | 32.5% | 〇 |
| 500万円 | 26％ | 〇 |
年収300万円の方が借りるには年間90万円程度、月額7.5万円程度の返済に抑えられるような借入金額にしなければなりません。
例えば、年収が380万円だったとき返済負担率は30％以下となり、年間返済額は114万円が上限、年収が450万円だったときは返済負担率が35％以下となるので、年間返済額は157.5万円が上限となります。
②住宅要件
フラット35は、住宅金融支援機構の定める技術水準を満たしている住宅でなければ借りることができません。
物件検査を行い、要件を満たしていれば住宅要件を満たすことができます。また、一戸建て等は70㎡以上、マンションは30㎡以上という敷地面積の要件もあります。
③年齢
申込時70歳未満の方が対象ですが、親子リレー返済なら70歳以上でも可能となっています。銀行によっては親子リレーが不可の場合もあります。
一方で、通常の銀行の住宅ローンには団信の加入が必須となりますが、フラット35では団信に加入しないこともできます。
通常の住宅ローンは団信の加入が必須となっているため、持病がある等で団信に加入できない場合は借りることができませんが、団信の加入が任意であるフラット35は持病があってもローンを組める可能性があるといえるでしょう。
ただし、返済中に万が一病気が悪化し返済が難しくなったり、死亡または高度障害となったりしたときに、返済が難しくなる恐れがあるため、団信に加入しない時にはもしものときのためにそのほかの保険で保障をカバーしておくのがおすすめです。
フラット35を扱うオススメの金融機関
住信SBIネット銀行
変動金利0.41％、フラット35Sが当初引き下げ期間中1.65%（21～35年）と金利が最低水準で、かつ金利上乗せや手数料なしで全疾病保障を付加することができます。
就業不能状態のような返済が難しい間はその期間の返済額が保障され、12ヶ月超続けば住宅ローン残高はゼロになります。
対面、電話でも相談することが可能なところも申込者にすると安心できるところでしょう。前審査では申し込みから3営業日以内の審査結果が出るので、審査を急いでいる方にもおすすめです。
| 種類 | 保証型 銀行が貸出た後、貸し倒れたときに住宅金融支援機構が保証する。買取型に比べて要件は銀行独自のものとなり厳しくなるが、適用金利は低くなることも |
買取型 ローンを最初に住宅金融支援金庫が買取、債権化して売却。適用金利は高めだが、要件は住宅金融支援金庫の設定通りであることが多い |
|---|---|---|
| 金利 | 自己資金10%以上 1.96％(21~35年以下) フラット35SZEH 1.46% 自己資金20％以上 1.83% フラット35S ZEH 1.33% |
1.96％(21~35年以下) フラット35SZEH 1.46% |
| 要件 | ・自己資金10％以上 ・親子リレー返済不可 |
|
| 保証料 | なし | |
| 事務手数料 | 借入金額の2.2%(税込) | 借入金額の1.1% |
| 繰上げ返済手数料 | 無料 全繰上げ返済は33,000円の手数料 |
無料 |
| 返済方法 | 元利均等返済または元金均等返済 | |
| 団信（全疾病保障） | ・死亡、所定の高度障害状態または治療効果のない重度のがんと判断されたときにローン残高を100％保障 ・８大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）で12か月超就業不能状態になったとき、ローン残高を100％保障 ・上記８大疾病以外での入院が12か月超となったとき、ローン残高を100％保障 ・上記８大疾病で就業不能状態となった期間、８大疾病以外の場合は１か月超入院したとき、その期間の月返済額を保障 ※上記保障は責任開始日から３か月以内を除く |
|
| 任意加入 | ・フラットパッケージローン ・死亡、高度障害状態または余命6ヶ月と判断されたときにローン残高を100％保障 ・重度ガン保険金前払特約保険金 ・先進医療給付金 |
・新機構団信 ・死亡または所定の身体障害時に住宅ローン残高を100％保障 ・満80歳までの保障 |
| 任意加入 | ・新三大疾病付機構団信 ・+0.24% ・死亡または所定の身体障害時、三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）、公的介護保険制度に定める要介護2以上で住宅ローン残高を100％保障 ・死亡または所定の身体障害時の保障は満80歳まで ・三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）の保障は満75歳まで |
|
| 来店 | 全国に「フラットプラザ」に対面相談、契約が可能。フラット35のみを扱う専門店舗です。 | |
みずほ銀行
みずほ銀行のフラット35は、事務手数料を一定金額または一定率から選択することができます。借入金額が大きい方は一定金額の手数料の方が手数料を含めた総返済額は小さく済みます。また、団信を保障内容、保険料の支払い方を細かに選択でき、自分がほしい保障だけを付加することができます。
| 手数料定額型 | 手数料低率型 | |
|---|---|---|
| 金利 | ・自己資金比率10％以上 15～20年：1.89~1.91% 21~35年：2.05～2.07% ・自己資金比率10％未満 15～20年：2.17% 21~35年：2.33% |
・自己資金比率10％以上 15～20年：1.8% 21~35年：1.96% ・自己資本比率10％未満 15～20年：2.06% 21~35年：2.22% |
| 保証料 | なし | |
| 事務手数料 | 33,000円 | 借入金額の1.045~1.43% 最低手数料33,000円 |
| 繰上げ返済手数料 | 無料 100万円以上から、インターネットからは10万円から |
|
| 返済方法 | 元利均等返済または元金均等返済 | |
| 団信 | ・死亡、所定の高度障害状態時にローン残高を100％保障 | |
| 8大疾病団信 保険料型 |
・８大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）で12か月超就業不能状態になったとき、ローン残高を100％保障 ・上記８大疾病で就業不能状態となった期間の月返済額を保障 ・保険料の目安：借入金額3,000万円、35歳の場合 5年後=1,034円 10年後=1,468円 15年後=1,952円 |
|
| +補償プラス | ・上記に加えて上記８大疾病以外と病気やけがで就業不能状態が１か月超のとき、その期間の月額返済額を保障（最大12か月） ・保険料の目安：借入金額3,000万円、35歳の場合 5年後=1,367円 10年後=1,801円 15年後=2,285円 |
|
| +がんサポートプラン | ・上記に加えてがん診断時に住宅ローン残高100％保障 ・保険料の目安：借入金額3,000万円、35歳の場合 5年後=2,513円 10年後=3,722円 15年後=4,837円 |
|
| がん団信 +0.1% |
・死亡、所定の高度障害状態時、がん診断時にローン残高を100％保障 | |
| 来店 | 店舗、メール、電話、チャットで相談できる。店舗での相談は仕事帰り、土日祝日も可能 | |
※買取型
りそな銀行
フラット35は自己資金比率が10％以下だと適用金利が高くなってしまいます。
しかし、りそなのフラット35は保証型と組み合わせることにより、自己資本が10％以下、頭金がゼロでもフラット35で借りることができます。利率上乗せにより手厚い保障をつけることができるのも安心です。
| 種類 | 保証型 銀行が貸出た後、貸し倒れたときに住宅金融支援機構が保証する。りそな銀行では買取型と協調融資時に利用 |
買取型 ローンを最初に住宅金融支援金庫が買取、債権化して売却。適用金利は高めだが、要件は住宅金融支援金庫の設定通りであることが多い |
|---|---|---|
| 金利 | 20年以下：1.8% 21年以上：1.96% |
|
| 要件 | 団信の加入が必要 買取型は自己資本10％以上が必要だが、保証型と組み合わせて自己資金ゼロで借りることが可能 |
|
| 保証料 | なし | |
| 事務手数料 | 110,000円（税込） | 借入金額の1.87% |
| 繰上げ返済手数料 | 無料 | |
| 返済方法 | 元利均等返済または元金均等返済 | |
| 団信 | ・死亡、高度障害時にローン残高を100％保障 | |
| 3大疾病保障特約 +0.25% |
上記に加えて以下の保障 ・がん、急性心筋梗塞、脳卒中と診断されたとき、ローン残高を100％保障 |
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| 団信革命 +0.3% |
・死亡、所定の高度障害状態時にローン残高を100％保障 ・がん診断時にローン残高を100％保障 ・急性心筋梗塞、脳卒中で60日以上所定の状態が続いたとき、所定の手術をしたとき、ローン残高を100％保障 ・病気やけがで酸素療法、ペースメーカー、肝移植など所定の16の状態になったときにローン残高を100％保障 ・所定の要介護状態になったときローン残高を100％保障 ・上記８大疾病で就業不能状態となった期間、８大疾病以外の場合は１か月超入院したとき、その期間の月返済額を保障 ※上記保障は責任開始日から３か月以内を除く |
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| ワイド団信 +0.3％ |
・死亡、高度障害状態時にローン残高を100％保障 ・持病があって一般団信に加入できない方でも加入できる |
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| 来店 | 全国の窓口で直接相談可能、土日祝日17時以降も相談可能 | |
フラット35の審査に落ちやすい人
フラット35は、住宅金融支援機構がローンを保証または買取するため、民間銀行はリスクを負うことがありません。そのため、基準さえ満たせば審査は通るといえます。
ただ、カードローンや自動車ローンがあること自体は問題ありませんが、その返済にかかる年間返済額が借りる予定の年間返済額と合わせて総返済負担率の基準を超えてしまう場合は、審査は通りません。
その場合、住宅ローンの借入金額を小さくする必要がでてきます。
また、そもそもローンを延滞している、自己破産などの情報は5～10年保存されるため、信用情報に傷があれば審査が通らないことがあります。
審査に落ちたときは、信用情報に問題がない場合には、借入金額を小さくすることを検討しましょう。
そのほか、返済期間を長期にすることで年間の返済額を収入に対して無理のない金額にすることで審査に通りやすくなります。
信用情報に傷がある場合には、情報によって5～10年消えるまでに時間がかかるため、信用情報機関に確認して、その情報が消えるまで待つしかありません。
＜信用情報機関＞
カード支払い額、残債額、入金額、入金履歴、カード支払い延滞・保証履行・破産等は契約期間終了後から5年間情報が保存され、自己破産については全国銀行協会で10年間保存されます。
万全の対策をとってから審査に挑もう
民間銀行は住宅支援機構の支援により貸し倒れのリスクがないため、住宅金融支援機構が示す基準をクリアしていれば審査は通るといえます。ただし、フラット35の保証型は銀行独自で要件を設定していることがあるため、銀行独自の基準も確認する必要があります。