住宅ローンの借り換えで失敗しない！必ずチェックしておきたいポイントとは？
住宅ローンの返済中に、このままこのローンで返済を続けていいのか疑問に感じたことはありませんか？
今金利に不満を感じているなら、ぜひ借り換えを検討しましょう！
借り換えを検討する前に確認したい3つの最低条件
借り換えを行うには、まずは入念なシミュレーションが必要です。
新規の借り入れを行うことになるので、事務手数料、新しい銀行の抵当権設定、前の抵当権抹消などの登記費用等で、借入金額の約2%程度の手数料が別途かかります。
例えば、借入額が3,000万円だとすると60万円超の手数料がかかる計算です。
そのため借り換えで金利が低くなったとしても、手数料分も含めてお得になっていないと、結局損をすることになります。
手数料を含めた総返済額を比較した入念なシミュレーションのもと、借り換えを行うことが大切なのです。
まずはシミュレーションをする前に、借り換えで得する条件に自分が当てはまるかどうか確認しましょう。
- 住宅ローン残高が1,000万円以上ある
- 残存返済期間10年以上
- 借り換え後の金利が0.5%以上下がる
上記3つの条件をクリアする場合は、各銀行で借り換えの費用を含めた返済総額をシミュレーションしてみましょう。
シミュレーションはインターネット上でも可能なので、まずはお試しでやってみると理解が深まりますよ。
また各銀行ホームページの住宅ローン返済シミュレーションで、実際の数字を入力して見積もりすることもできます。
現在借りている住宅ローンの返済予定表があると、より正確な数字が分かるので便利です。
返済予定表がない場合は、借りている銀行で金利や金利タイプ、住宅ローン残高、残りの借入期間などを聞く必要があります。
少し手間ですが、今後の支払いの負担を考えるなら行動あるのみです！
まず住宅ローンについておさらい
シミュレーションの結果、借り換えで総返済額が少なくなることが判明して、すぐに借り換えを実行するのは時期尚早です。
借り換えで失敗しないために、次に解説する点に注意して借り換えを決めましょう。
銀行の選び方
住宅ローンは、居住する家に対して利用できるローンです。
借りることができるのは、銀行・住宅金融支援機構・モーゲージバンク・信託銀行・生命保険会社・信用組合・信用金庫・社内融資・財形持家融資です。
ではそれぞれの特長を確認していきましょう。
銀行、信託銀行
ネット銀行の方が金利は低いですが、大手銀行でもインターネットからの申込みなら低金利で借りられるケースもあります。
またネット銀行の住宅ローンはネット申込みが基本です。
金利が低く、保障は最低限ですが追加費用がからないことがほとんどとなっています。
一方で大手銀行は、インターネットからの申込みでも窓口で相談可能です。
そのほか、保障は手厚いものが用意されていますが、追加で金利が上がるなど追加費用がかかります。
住宅金融支援機構
35年など、長期の固定金利の住宅ローンを取り扱っています。
申込みは民間の金融機関で行えますが、銀行によって取り扱いの有無が異なるため、長期固定金利を希望する場合は事前に取り扱いを調べておきましょう。
住宅金融支援機構では、リバースモーゲージも取り扱っています。
リバースモーゲージとは、元本の返済を据え置き、死亡後に居住している住宅を売却して返済する仕組みの借入です。借り換えでリバースモーゲージを利用することも可能なので、興味がある場合はチェックしてみてください。
信用組合、信用金庫
金利は割安で、窓口で直接相談することができます。
銀行の担当地域外では住宅ローンを組めないことがあり、保障は金利を上乗せして追加することができます。
社内融資
勤務先が直接、または銀行と提携して住宅ローンを貸してくれます。
自社の社員なので、その融資条件は緩いのがメリットでしょう。
福利厚生の一環であることから、金利の一部を助成してくれることもあります。
ただ、退職時に一括返済が必要であったり、勤務先からの直接融資の場合は住宅ローン減税が利用できなくなったりする可能性があることは知っておきましょう。
財形持家融資
財形は会社を通じて給与天引きで貯蓄ができる制度で、貯蓄残高が50万円以上なら残高の10倍（最高4,000万円まで）を借りることができます。
借り換えで比較検討する金融機関は2～3社に絞って、銀行の特徴と自分に見合ったところを選んでみてください。
コスト重視ならネット銀行、手厚い保障がほしいなら大手銀行や信用金庫、窓口で気軽に相談したい場合は近くにある信用組合、信用金庫が最適です。
借り入れにかかる費用
住宅ローンは、新たに借りるときに費用がかかります。
単純に借り換え後の金利が低くなっても、費用次第では損をしてしまう可能性があるため、費用を含めた総返済額で検討する必要があります。
費用は各銀行によって異なります。
シミュレーションで費用の目安が算出できますが、確実な数字は電話か窓口で聞くようにしてください。
借り入れにかかる4つの費用
借り換えの場合、現在借りている金融機関が設定している抵当権を抹消して、新たに借入れする金融機関の抵当権を設定します。
抵当権設定は登録免許税、司法書士に頼むことになるため司法書士への報酬が、それぞれ新しくかかります。
また、借入金額に応じて費用は高くなるので、注意しましょう。
金融機関へ融資に際して支払う手数料です。
借入金額に対して2.2%のところが多いですが、一律○円というところもあります。
住宅ローン契約書に貼付します。
1,000万円～5,000万円以下は2万円の印紙税がかかります。
大手銀行のネット申し込みで書類を電子化して手続きする場合、印紙税は不要となります。
保証会社を通す銀行では、保証料を数十万円または金利を上乗せすることで支払います。
金融機関によっては保証会社を通していないところもあり、保証会社を通していない銀行の場合は保証料が無料です。
保証料は返済期間中の保証をするものなので、保証料を一括で最初に支払って繰上げ返済で返済期間が短縮された場合は保証料が返還されます。
借り換えのケースだと、保証料無料の金融機関で借りた場合、合計40～80万円程度の費用がかかる可能性があります。
この費用を支払っても、借り換えで得するかどうかを判断する必要があります。
固定金利、変動金利とは？
金利には、主に固定金利・変動金利・固定期間選択型の３つのタイプがあります。
変動金利
変動金利とは、借入金利が金利実勢により変動するタイプです。
３種類の金利タイプを同時期で比べると、適用金利は最も低くなります。
一方で金利が変動するので、実勢金利が上昇すると返済額が増えるリスクがある点に注意が必要です。
変動金利の適用金利は6ヶ月ごとに変動し、実際の総返済金額は5年ごとに見直しされます。
これを「5年ルール」と呼び、返済金額が変わらない5年間は、元金と利息の割合で調整される仕組みです。
例えば、金利が上がれば利息部分の割合を増やし、金利が下がれば元金部分が増えるように調整されます。
金利が上がり利息部分の割合が増えれば、その分元金は減りにくくなるので完済が遅くなり、ずれた分は支払利息が増えることになります。
毎月の返済額がコロコロ変わることはありませんが、5年ごとの返済額見直しでその間に金利が上がっていれば、増額や減額される可能性はあります。
ただ、5年毎の見直しで返済額が増えた場合でも、急激に変化することがないよう配慮されています。
「1.25倍ルール」といって、総返済額が増えても毎月の返済額は1.2倍までしか増えないようになっているのです。
例えば、見直し前の返済額が10万円だった場合、どんなに金利が上がっても12万円までしか増えません。
ただ、その上限より超えた部分の返済を免れるわけではなく、1.25倍ルールが適用で払わなかった分は完済日にまとめて支払うことになります。
なお、返済方法で「元金均等返済」を選択している場合、この1.25倍ルールは適用されず、6か月ごとに返済額が変更されます。
金利上昇で大幅に返済額が変わり返済できなくなるリスクに備えて、変動金利を選択する方のほとんどは上記ルールが適用できる「元利均等返済」を選択します。
変動金利に適用される金利の決まり方は、日銀の政策金利である短期金利の影響を受ける、短期プライムレートが一つの基準となっています。
短期プライムレートとは、優良企業が短期で資金を融通するときの最優遇金利のことをいいます。
短期プライムレートはあくまで参考で、実際の住宅ローンに適用される変動金利は、各金融機関で決められた基準金利からさらに差し引いた優遇金利が適用金利となっています。
固定金利
固定金利は、同時期で比べると最も金利が高くなります。
例えば、変動金利では現在ネット銀行で0.4～0.5%程度ですが、35年固定金利フラット35は0.85～1%程度と、約２倍の金利となっています。
金利が固定されている期間が長いほど、金利は高くなります。
固定金利は、借りているときに金利が一定で毎月の返済額がずっと変わらないのが特徴です。
20年を超える長期間の固定金利は、住宅金融支援機構のフラット35が低金利で借りられます。
フラット35は民間の銀行で申し込みますが取扱のない銀行もあるため、提供があるか確認しておきましょう。
固定金利は、新発10年物国債利回りを基準としており、現在は日銀の量的緩和により国債を買入れして金利を低下させる政策を行っているため、35年固定で1%程度は過去最低水準の金利です。
※買入れで出回る国債が少なく、債券価格が上がると金利は下がる
一方で固定金利のように長期で金利が固定されるということは、これから金利が上がっても適用金利が上がらないため、銀行側は市中金利が上がると損をするリスクがあります。
そこで、変動金利よりも高く設定されているのです。
固定金利を選択すれば、今後金利が上昇しても今の低金利の水準で返済でき、返済額も変わらないため返済計画が立てやすくなっています。
一方で、変動金利より金利が高く、現在のような低金利水準が続くと1％を超える金利には魅力を感じられないかもしれません。
実際に、住宅ローンを借りる70％近くの方が変動金利を選択しています。
固定期間選択型
固定期間選択型は、固定金利と変動金利を合わせた金利タイプです。
例えば、当初10年間と数年間の金利が固定されており、固定期間が過ぎると変動金利に切り替わる仕組みになってされます。
固定期間が終了すると、その終了時の実勢金利が適用されるため、金利が上昇していれば高い金利が適用され、低くなっていればその金利が適用されます。
固定期間中は金利が上昇しても適用金利は変わらず、返済額が変わりません。
固定金利の期間は全期間固定金利より金利水準は低いものの、変動金利よりは同時期で比較すると高くなります。
また、期間終了後金利が上がっていればその高い金利の金利水準となってしまいます。
したがって、この金利タイプには以下の問題点があります。
- 金利が低い水準が続くと考えるなら変動金利の方が金利は低く、固定期間の金利の方が高くなってしまう
- 金利が上がると考えるなら、全期間固定金利を選択しなければ、固定期間終了後適用金利が高くなってしまうリスクがある
上記の問題点から、固定期間終了後金利が上がっていれば繰上げ返済できる場合にのみ、おすすめの金利タイプです。
逆に金利が下がっていれば期間終了後その金利が適用されます。
繰り上げ返済しないのであれば、金利が低いと考えるなら変動金利、高くなると考えるなら固定金利を選択した方が最適です。
住宅ローンの返済方法
返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。
元利均等返済
毎月の返済額は一定額、返済額の中で支払利息と元金部分の比率を調整する返済方法です。
そもそも住宅ローンは借入れであるため、借りている「元金」に対して借りている期間は利息を支払います。
そのため、借りている元金が減れば利息も減っていきます。
元利均等返済は、毎月の返済額が一定額となる返済方法ですが、毎月の返済額が一定額となるように利息と元金の金額を調整しています。
元金が多い方が利息も多くなるので、最初のうちの返済額の比率は利息の割合が大きくなります。
そうなると元金はなかなか減らず、もう一つの「元金均等返済」に比べて支払利息が多くなってしまいます。
元金均等返済
毎月の元金部分の返済額が一定で、毎月の返済額は変動し、支払当初は返済額が大きく、だんだん少なくなっていく返済方法です。
元金は一定額ですがその分利息も多くなるので、最初は毎月の返済額が大きくなります。
元金が減っていくと支払利息は減るので、毎月の返済額も減っていきます。
元利均等返済と比べると最初から元金を多く支払っていくため元金が減りやすく、トータルで支払う利息も少なくなっています。
元利均等返済と元金均等返済
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 一定額 | 最初のうちは多く、返済期間終盤では少なくなる |
| 元金 | 最初のうちは少しずつ返済 | 一定金額で返済 |
| 総返済額 | 多い | 少ない |
| 1.25倍ルール | 〇 | × |
返済方法を選ぶ際に注意したいのは、変動金利のときです。
変動金利には、金利が上昇すると返済額が急激に増えるリスクがあります。
そのため、金利が上昇して返済額が急に増えて返済できないことがないように「5年ルール」「1.25倍ルール」というのが設けられているのは上述の通りです。
一方で「5年ルール」「1.25倍ルール」は元利均等返済でできるルールで、元金均等返済では利用できません。
その理由は、元金均等返済は元金に対する利息で毎月の返済額が決まっているので、金利の見直しが行われれば毎月の返済額も変動してしまいます。
そもそも、変動金利で元金均等返済を選択したら融資を断られる可能性もあり、変動金利と選択した場合には元利均等返済を選択すると安心です。
そのほかにも、返済方法では親子リレーやペアローンというのもあります。
親子リレー
親子で住宅ローンを借り、最初の期間は親が返済し、後半は子どもが返済する返済方法です。
住宅ローンは、遅くとも80歳までに完済できないとそもそも契約できません。
そこで、子どもと親子リレーを組むことで、高齢の方でも住宅ローンを借りることができます。
子どもが自分だけの収入では住宅ローンを契約できないときも、親子リレーは活用可能です。
ペアローン
夫婦それぞれ単独で、住宅ローンを組む方法です。
単独の収入での契約が難しい場合、夫婦で収入を合算してローン審査を受ける連帯債務という方法があります。
ペアローンはそれぞれで組むことになるため、融資時の手数料が２倍になる点がデメリットです。
また対象となる住宅は、必ずそのローン金額に対応する持分となるような共有名義にしなければなりません。
ただ、それぞれが住宅ローンを組んでいるので、住宅ローン減税を二人とも受けることができます。
住宅ローン減税には住民税に上限が設けられており全額受けられないこともありますが、ペアローンにすれば減税分の取りこぼしがなくなることがあります。
また、団信をそれぞれ加入することになるので、夫婦それぞれに万が一のことがあったときに、その分のローンはゼロにすることができます。
団信
団信（だんしん）とは、「団体信用生命保険」といい、住宅ローンの契約者が死亡時又は高度障害時に住宅ローン残高が0円になる保険のことです。
民間金融機関の住宅ローンにはこの団信の加入が義務づけられているため、別途保険料を支払う必要はありません。
なお、住宅金融支援機構のフラット35は団信なしを選ぶことができ、団信なしの場合金利は低くなります。
団信は基本死亡時、又は高度障害時に住宅ローンがゼロになるものですが、それ以外にも保障を付加することができます。
ネット銀行の中には、追加費用不要で働けない期間が継続したらその期間の返済はゼロ、さらに継続すれば住宅ローン残高がゼロになる保障が付加されるものもあります。
一方で大手銀行や信用金庫などでは、金利が上乗せされますが、ネット銀行よりも広い範囲で働けなくなると住宅ローン残高がゼロになる保障を付加できます。
住宅ローンの減税制度について
住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン残高に対して0.7％分の減税を受けられる制度です。
2021年末までは1％の減税が受けられましたが、0.7％へと縮小されることになりました。
①年末住宅ローン残高に対して0.7％の減税
まず所得税から控除し、控除しきれない場合は前年の課税総所得金額の5％（9.75万円を限度）の住民税から控除します。
住民税に限度額があるため、支払っている所得税が住宅ローン残高の0.7%に満たないと減税を最大限受けられない場合もあります。
②ローン残高の上限は2,000～5,000万円
③控除期間13年
④合計所得金額が2,000万円以下
⑤住宅ローンの借入が10年以上
⑥基本はファミリー向けの床面積が50㎡以上、年収1,000万円以下であれば40㎡以上50㎡以下の住宅にも適用可能
住宅ローンの減税制度は、残高が10年以上ないと受けられません。
住宅ローン減税を受けている方が借り換えを行う場合、借り換え後の返済期間が10年未満だと減税されないので、借り換え後の返済期間には注意しましょう。
失敗しないための借り換え後の金利タイプの選び方
借り換え後の金利選びは、最も重要なポイントです。
金利が安くなるので借り換えを検討している方は、変動金利を選ぶ方が大半でしょう。
変動金利は金利が低いですが、最近は日本でも物価が上昇し物価上昇率が0.8％となり、2022年春には1％まで上がると見込まれているため、金利上昇に注意が必要です。
現在借りている金利タイプ別に、注意点をまとめてみました。
固定金利→固定金利
固定金利から固定金利に変更する場合、事務手数料込みで総返済額が減る場合に限り借り換えをした方がよいでしょう。
固定金利→変動金利
固定金利と変動金利は同時期で比べても変動金利の方が低いので、総返済額が少なくなる可能性は非常に高くなっています。
しかし、実際の借り換えには注意が必要です。
現在の変動金利は0.4~0.5%程度と非常に低く、今後急激に金利が上がることはないかもしれませんが、この金利がいつまでも続くとは限りません。
少しでも金利が上がれば、借り換えで損をしてしまう可能性がある場合は、借り換えしない方が良いでしょう。
変動金利→変動金利
すでに変動金利を借りている方でも、同じ変動金利で得をすることがあります。
変動金利の金利が低下すればその低い金利が適用されますが、基準金利から引かれている優遇金利が大きいほど適用金利は低くなり、その優遇金利は借入時に決まっています。
住宅ローンの金利値下げ競争でかなり大きい優遇金利を引いている銀行は増えているので、借り換えで昔借りた変動金利より適用金利が下がることもあります。
変動金利だから必要ないと考えず、実際に適用されている金利とシミュレーションで比較してみましょう。
借り換え時に気を付けるべきポイント
借換えするときには、住宅ローンの返済方法を変更することも検討してみましょう。
返済期間の短縮
借換え前と比べて返済期間を短縮することで、総返済額を減らすことができます。
ただし期間を短縮すると毎月の返済額が多くなるので、返済できなくなることがないように気を付けましょう。
元利均等返済から元金均等返済に変更する
変動金利の元金均等返済に変更するのは、1.25倍ルールが適用されなくなるため正直おすすめできません。
一方で固定金利なら、支払方法を元金均等返済へ変更することで総返済額を減らすことができます。
保障
金利だけでなく、保障内容でも比較する必要があります。
というのも、上乗せ金利がない保障は、条件が厳しいことがあるからです。
借り換えをきっかけに上乗せ金利を支払って保障を付加したい場合、あらかじめ条件を確認しておきましょう。
住宅ローン減税
住宅ローン減税は、年末の住宅ローン返済期間が10年以上ないと受けられない制度です。
住宅ローン減税を受けている方が借り換えを行う際、返済期間を短縮して10年未満になると住宅ローン減税が受けられなくなってしまいます。
実際どのぐらい総返済額は減らせる？
3,000万円のローン残高、残り返済期間20年1.5%の住宅ローンを15年0.41%に借換えた場合
| 借り換え前 | 借り換え後 | 減少額 | |
|---|---|---|---|
| 金利 | 1.5% | 0.45％ | - |
| ローン残高 | 3,000万円 | 3,000万円 | - |
| 総返済総額 | 3,474万円 | 3,094万円 | ▲289万円 |
| 融資手数料 | 90万円 | ▲199万円 |
借換え前の金利は1.5%高いので、現在の変動金利に借り換えをすると、融資手数料も含めて返済額を199万円減らすことが可能です。
さらに、金利が低いので無理なく期間を短縮することが可能になりました。
ただし、変動金利は金利上昇リスクがあるため、注意が必要です。
住宅ローンの借り換えに失敗しないためにも、まずは今のローン状況を把握し、しっかりシミュレーションをしてから借り換えをしましょう。