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自宅を売却しながらそのまま住めるリースバックについてを詳しく解説
住宅ローンは融資金額が大きく、長いローンになるため、転職や病気、怪我などにより支払いが困難になり生活が圧迫される、最悪の場合、競売にかけられ、住まいを失うといったコトが起こりえます。
そういった時の解決方法のひとつとして挙げられるのが「リースバック」です。
自宅を売却しながら継続して自宅へ住むことが出来る上、後から買い戻しも出来る｢リースバック｣について詳しく解説していきます。
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| 実質年率 | 限度額 | 審査時間 | 保証人 | 口座開設 | 職場連絡 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年1.5%～14.5％ | 10～800万円 | 最短当日(※) | 無し | 不要 | 有り |
| 遅延損害金利率 | 申込資格※ | 保証会社 | 来店必要の有無 | ||
| 年19.94％ | 20歳～69歳 | SMBCコンシューマーファイナンス㈱ | Web完結 | ||
※申込完了後の確認事項や、本人確認書類の提出状況によっては異なる場合もございます。
リースバックとは？売却しても住み続けられる理由と仕組みについて
リースバックとは、自身の所有する不動産を専門の不動産業者や銀行など第三者に売却、買主に対してリース料金を支払うことで、もとの所有者が引き続きその不動産を利用するコトができる仕組みで、正確にはセル＆リースバックと言われる不動産の取引方法のコトを指します。
文章で見るとちょっとややこしく感じますが、その仕組みは単純でリースバックを利用する流れ、仕組みは次のようになります。
自己所有の不動産を売却することで、その代金を受け取ることができます。
ここまでは、通常の不動産売却と違いはありません。
不動産の売却をするので、当然その家、マンションの所有権は失うことになり、通常であればその場所に住み続けることはできず、新たな物件を購入する、もしくはアパートやマンションの賃貸契約を行い、引越しをする必要があります。
これに対し、リースバックを使用する場合は、不動産の所有権自体は自身の名義ではなくなりますが、リース(賃貸)契約を結ぶことで、引越しをすることなく同じ場所に住み続けることが可能となります。
リースバックは将来的な買い戻しも可能
通常であれば、売却した不動産は、賃貸、販売という形であらたな顧客へと居住権が引き継がれることになるので、後々の買い戻しは限りなく不可能に近いです。
リースバックを利用した不動産取引であれば、所有権失効後も、その場所に住み続けることができる、つまり
家賃を支払うことで、その家への居住権をキープするコトができるということです。
不動産を売却して得た資金で、住宅ローンやカードローンの借金を返済、生活が立て直せた段階で、賃貸契約を解除、新たに売買契約を結び、所有権を買い戻す、このような取引方法も選択することができるのがリースバックの特徴です。
賃貸契約のまま住み続ける、もしくは契約を解除しあらたな転居先へ引っ越すことも可能です。
リースバックを利用しているのはどんな人？
理由は人それぞれさまざまですが、リースバックの利用目的は大きく次の3つに分類されます。
- 住宅ローンの返済が厳しい
- 自宅を競売にかけられてしまった
- カードローンやフリーローンなどの借金が払えない
- 年金だけでは生活費が不足している
- 老後はゆとりを持って生活したい
- 家を相続する人間がいない
- 事業資金を用意したいが不動産担保ローンはすでに利用している
- こどもの進学のためにまとまった資金が必要
- ケガや病気のために治療費が必要
リースバックを利用するコトで得られるメリット
不動産の売却後、賃貸契約を結ぶことで、長年住んだ愛着のある自宅を手放さくて済む、転校によるこどもへの負担を与えずに済む、同じ場所で事業を続けることができるといったメリットが享受でき、同時に引越しにより生じる金銭的なデメリットを解消することができます。
イマの住居からの家具、家電の搬出にかかるお金、あらたな住まいが賃貸であれば敷金・礼金、これらにかかる費用は馬鹿になりません。
所有権は売却した不動産屋へ移動されるので、住まいはそのまま、自宅の「所有」から「使用」へと変わります。
家賃を支払う、通常のアパートなどの賃貸契約となるので、一軒家であれば固定資産税、マンションの場合であれば、管理費・修繕積立金の負担はなくなります。
固定資産税を滞納していた場合は、売却時にすべて精算できるケースが多くあります。
核家族が増え、相続に対する不安を持つ人が非常に多くなっていますが、
リースバックを利用する事で、老後の生活資金を確保でき子供に金銭面で迷惑をかけさせずに済む、自分の亡くなった後に相続で揉める心配もなくなります。
資金の借入ではなく、「不動産売買契約」「定期建物賃貸借契約」ですので総量規制による制限は当然受けません。
まとまった資金の調達が可能となります。
リースバックの契約期間中、もしくは契約満了時に、売却した住まいを優先的に買い戻すコトが可能です。
ただし、業者ごとに買い戻しに関する期間や金額等の条件は異なり、中には買い戻し不可とされているものもあるので、リースバックを検討している人は事前にしっかりと内容の確認を行うことを推奨します。
リースバックを利用する条件について
各業者ごとに対象となるエリア、年齢、買取の上限金額などは異なりますが、原則、次の条件を満たしておく必要があります。
リースバックは、自宅の売却後に、家賃を支払って住み続ける取引となるので、当然ですが毎月の家賃を継続的に支払うことができるかどうかという点は審査の対象となります。
ただ、カードローンや不動産担保ローンなどのようにお金を借りるわけではなく、リースバックはあくまで住宅を売却した代金を受け取る取引なので、職業や年収などによる制限は厳しくありません。
年金収入のみの人やパートや派遣者の人も利用可能とされることが多いです。
不動産の所有権が移動されるコトになるので、売却する不動産の名義人、全員の同意が必ず必要となります。
例えば、兄弟3人で一軒家を相続、名義は3分の1ずつの共有名義で、実際にそこに住んでいるのは長男家族、この長男がリースバックを利用して資金を調達したいと考えた場合、共有名義人である兄弟2人の同意・承諾が利用の条件になるということです。
具体的には、共有名義人となっている人全員に、不動産の売買契約書に署名・捺印してもらう必要があります。
リースバックは住宅ローンの残債が残っている場合でも利用することは可能ですが、原則としてその不動産の売却価格が、ローンの残債を上回っていない事には利用することができません。
住宅ローンの支払いが残っているということは、住宅ローン業者がその不動産の売買の権利となる「抵当権」を所有している状態です。
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合
このように、抵当権の解除ができ、不動産の所有権が、リースバック業者のものとなり契約は成立、売却価格と住宅ローンの残債の差額が支払われることになり、
売却価格が1,000万、住宅ローンの残債が500万だった場合には、差額の500万円がリースバックを利用することによって得られる資金となります。
売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合
売却する不動産の価値が、住宅ローンの残債を下回る場合、抵当権をもつ債権者(住宅ローン借入先金融機関)との交渉が必要となります。
差額となる100万円を現金で支払うことができる場合には、抵当権の解除は問題なく行え、リースバックの契約が成立、住宅ローンが解消され、賃貸という形で現在の住居で引き続き生活をすることができます。
もし、現金での支払いができない場合には、この差額の100万円の分納を、借入先金融機関に認めてもらうための交渉が必要となり、これが認められた場合のみリースバックの契約は成立します。
リースバックを利用する際の注意点・デメリットについて
リースバックは住み慣れた自宅に住みつつ、住宅ローンの負担から開放される、まとまった資金を調達できる、非常に魅力的な不動産取引ですが、良いところばかりではなく、当然デメリットもあります。
- 売却価格が相場より安くなりがち
- 毎月の家賃が周辺相場より高くなる可能性がある
- 買い戻し価格は売却価格より高くなる可能性が高い
この3点がリースバック利用時の大きなデメリットとして挙げられるので、1項目ずつ解説していきます。
リースバックを利用した不動産売却と通常の不動産売却では、売れるまでに行う手続きとスピードに大きな違いがあります。
一般的な中古物件の売却の流れと手順
- 周辺相場から希望売却価格の目安を立てる
- 仲介を依頼する不動産会社を探す
- インターネットや情報誌に広告を出す
- 購入希望者が現れるのを待つ
- 購入希望者と条件が折り合えば売買契約が成立
一般的な中古物件の売買は、不動産会社を仲介した個人間の取引となることが多いです。
住宅の売買は、売る側、買う側、双方にとって人生の中でかなり高額な取引となるため、どうしても時間がかかる傾向にあり、数ヶ月から長ければ売却までに数年かかってしまうこともあります。
リースバックを利用した売却の手順と流れ
- リースバック専門業者へ依頼
- 物件の査定
- 買取価格・リース料の提示
- 条件に納得できれば売買契約成立
リースバックの場合、リースバックを取り扱う専門業者が直接買取、もしくは提携企業、個人の投資家などが取引の相手となるため、売買契約成立までにかかる時間は短く済み、数週間～1ヶ月程度で完了するコトが多く、業者によっては査定にかかる時間は1時間、1週間以内に契約も可能とされている事もあります。
リースバックの売却価格が周辺相場より低くなる理由
インターネットや情報誌などで見る物件情報は、個人のユーザー向け、住むことを前提にした販売価格なのに対し、リースバックの場合は住むことではなく、購入目的が投資、利益を出すためとなるので、売却価格は低くなってしまいます。
自宅を競売にかけられてしまっている、住宅ローンの支払いが厳しくて今の生活を継続することが困難な状況に陥ってしまっている、とにかく急いで自宅を売却しないといけないという人以外は、少し慎重に考える必要があると言えます。
住宅の売却後、そのままそこに住むためには、リース契約(賃貸契約)を交わすコトになります。
毎月のリース料、つまり家賃がいくらになるのかという部分は、リースバックを利用する上で非常に重要な項目ですので、家賃が決まる仕組みについて詳しく解説していきます。
毎月のリース料(家賃)は売却価格により変動する
各業者により異なりますが、売却価格の6%～10%程度の金額を12ヶ月で割ったものが毎月の家賃となり、計算式は次のようになります。
仮に売却価格が1,000万円、6%が適用された場合の家賃の計算はこのようになり、
1,000万円×6%÷12ヶ月=50,000円
毎月の50,000円の家賃を支払うことになります。
極端な例にはなりますが、売却価格が2,000万円、利率が10%だった場合だと毎月の家賃は約16万円ということになります。
毎月の家賃が、住宅ローンの月額より高くなってしまう可能性もあります。
それでは、今の困窮状態を解決するどころか、かえって生活を圧迫するという自体になりかねません。
リースバックの特徴として、将来的な買い戻しが可能な点が挙げられますが、その費用は売却価格よりも高くなる場合が多くなっています。
土地や建物の価値は、景気や周辺環境の変化などといった要因で変化するものですので、一概には言えないのですが、売却価格以下の金額で買い戻すコトができる可能性は非常に低いと言えます。
リース期間や買い戻し可能な時期、家賃を決めるための利率は各業者ごとに異なるので、焦らず、慎重に業者を選ぶコトが非常に重要なポイントとなります。
リバースモーゲージとの違いについて
リバースモーゲージも、リースバックと同様に、自身の住む不動産を利用した資金調達の方法として挙げられますが、その形態は大きく異なります。
リースバックが「不動産売買契約」、「賃貸契約」となり、自宅を売却するのに対し、リバースモーゲージは売却ではなく自宅を担保に金融機関や自治体などから、融資を受ける形となります。
リバースモーゲージは一見、不動産担保ローンと仕組みは変わらないように見えるのですが、返済方法がかなり特殊で、月々の返済というものはなく、借りたお金は死亡時に自宅を売却する事で一括返済をします。
死亡時に返済という形式上、ある程度の年齢がいった人のみが対象となり、年齢が若い人は利用することができません。
その他の違いについては簡単に表にまとめましたので参考にしてみてください。
リースバックとリバースモーゲージの違い
| 条件 | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 取引形態 | ファイナンスリース | 極度貸付(ローン) |
| 契約形態 | ・不動産売買契約・定期建物賃貸借契約 | 金銭消費貸借契約 |
| 保証人 | 不要 | 配偶者が連帯保証人法定相続人の承諾が必須 |
| 物件の所有権 | 売却先の不動産会社 | 本人 |
| 固定資産税の支払い義務 | なし | あり |
| 資金使用の用途 | 自由 | 原則生活費 |
| 年齢条件 | なし | 60歳～65歳以上となるコトが多い |
| 対象の物件 | 制限なし(工場や事務所も可) | 一戸建てのみ(マンション不可の場合は多い) |
| 家族の同居 | 可能 | 配偶者のみ |
| 契約完了後 | 買い戻しも可 | 死亡時に売却 |
年齢が60歳以上で、自宅を相続する予定がない、老人ホームや介護施設ではなく自宅で老後は過ごしたい、年金だけでは生活に不安がある、これらの条件に当てはまる人は、リースバックではなくリバースモーゲージの方が向いていると考えられます。
ただし、リバースモーゲージは全国的には普及しておらず、土地価格が高い大都市圏のみの対応となっている、法定相続人の承諾が必須などと、利用の障壁は高めとなっています。
年齢が若い人、将来的な買い戻しを強く希望している人はリバースモーゲージは利用の対象外となります。
リースバックはどんな人に向いている？おすすめの業者は？
リースバックについて解説してきましたが、最後にこの不動産取引の利用がどうのような人に向いているのかを考察しました。
リースバックは自宅売却後に、賃貸契約を結ぶことでそのままそこに住み続けられるという点が大きな特徴、メリットです。
反対にデメリットは、売却額は低め、家賃は高め、買い戻し時の金額は売却額より高くめとなる可能性が非常に高いコトにあります。
これらを照らし合わせて考えるとリースバックは、利用目的が資金の調達だという人にはあまり向いておらず、借金解消のため、なおかつ自宅を競売にかけられている、自宅を担保にしたローンの返済が滞っているなど、緊急性を要する人に向いている不動産取引だとゼニエモンは考えています。
リースバックは緊急性を要する場合には有益な手段
競売により自宅を手放す場合、リースバックでの売却以上に売却価格は低くなり、もちろん売却後にそこに継続して住むことはできません。
借金が多く残った状態で、住む場所も失うコトとなります。
競売にかけられた場合、地域により差はありますがおおよそ10ヶ月後には自宅を明け渡さなければいけません。
これらを考えたときに、数週間から1ヶ月程度で、自宅の売買契約の成立、継続して住む為の賃貸契約が可能なリースバックは有益な手段だと言えます。
ただし、相場からかけ離れた金額で買取を行う、異常に高い賃料での契約を行うといった悪徳なリースバック専門業者には注意が必要です。
安心して利用できるおすすめのリースバック業者
大手不動産会社で東証一部上場企業でもある「HOUDE DO」、新生銀行グループの取り扱う「新生MyWAY」、クレディセゾングループの株式会社セゾンファンデックス、この3社の取り扱うリースバック商品のスペックを以下、表でまとめました。
| 項目 | HOUSE DO | 「新生MyWAY」 | セゾンファンデックス |
|---|---|---|---|
| 年齢条件 | 20歳以上 | 50歳以上 | 20歳以上 |
| 保証人 | 不要 | 不要 | 不要 |
| 物件対応エリア | 全国 | 東京・千葉・埼玉・神奈川 | 全国 |
| 対応物件 | 戸建・マンション共に可 | マンションのみ可 | 戸建・マンション・事業用物件など可 |
| 買取金額の制限 | ナシ | 2千万円以上1億円未満 | ※要個別相談 |
| 将来的な買い戻し | 可 ※契約から6ヶ月経過後 | 不可 | 再購入可 |
| 契約までにかかる日数 | 最短20日 | 約1ヶ月程度 | 最短2週間 |
| 賃貸契約期間 ※ | 5年更新 | 10年更新 |
３年の定期借家契約 |
| 賃貸契約利率 | 6%～10% | ※要個別相談 | ※要個別相談 |
※契約の更新には、各業者ごとに所定の審査が必要となる場合がある
リースバックは自宅やマンションといった不動産を売買、賃貸契約を行うという取引の形態上、詳しい利率や、賃料、契約更新などの詳細は、担当者と個別に相談しながら決めていくこととなります。
ここで紹介した3社に電話でリースバック商品の詳細について問い合せを行ったのですが、電話応対は非常に丁寧で、親身になってくれているという印象を受けました。
インターネットからの問い合せ、資料請求も可能となっているので、まずは一度相談してみることをオススメします。
リースバックについてのまとめ
住宅ローンの支払いや他ローンの借金解消のためではなく、資金の調達を目的にリースバックの利用を検討していたという人には、一度、不動産担保ローンの利用も検討してみることを推奨します。
おすすめのリースバック
リースバックの利用を検討している人は以下のリースバックがおすすめです。
セゾンファンデックス リースバック
